아파트 재테크 생각의 틀을 바꿔라

[이데일리 강경지 기자]부동산 투자의 대박 신화는 끝났다.

그래도 누구나 내집 마련과 노후에 꼬박꼬박 월세가 나오는 부동산 하나쯤 갖는 것을 꿈꾼다. 연령대별로 알맞은 목표를 세우고 차근 차근 실행에 옮기면 내집 마련도, 수익형 부동산을 갖는 것도 가능하다. 전문가들은 불황기에는 부동산 투자의 3요소(환금성·안정성·투자성) 가운데 안정성을 앞세워야 한다고 강조한다. 또 부동산 관련 제도를 충분히 활용하는 게 중요하다고 조언한다.

◇ 2030, 종자돈을 만들어라

사회생활을 시작하는 20대는 종자돈을 모으는데 재테크 포커스를 맞춰야 한다. 주택청약종합저축(만능통장)은 종자돈을 모으면서 주택 마련의 기회를 잡을 수 있는 상품이다. 공공주택이든 민영주택이든 크기에 관계없이 모두 청약을 할 수 있다. 안명숙 우리은행 PB부동산팀장은 “만능통장은 가입 후 2년이 지나면 연 4.5%의 금리를 적용받아 시중은행의 저축상품(3~3.7%)보다 조건이 좋다”며 “중소형 공공주택에 청약하려면 납입횟수가 중요하기 때문에 매달 꾸준히 납부해야 한다”고 말했다.

어느 정도 종자돈이 마련되면 내집 마련에 도전하자. 고점 대비 절반 가까이 떨어진 급매물이나 경매 물건 중에서 우량 물건을 고르는 것이 좋다. 빌라나 다세대보다는 역세권 소형아파트를 사는 게 좋다. 박덕배 현대경제연구원은 전문연구위원은 “빌라는 가격 상승폭이 크지 않고 환금성도 떨어지는 단점이 있다”며 “수요가 많은 역세권 소형아파트는 환금성이 좋고 가격 상승기에는 선도적으로 오르기 때문에 투자성도 있다”고 조언했다.

◇ 4050, 대형으로 갈아타지 마라

40대는 자녀가 성장하기 때문에 집을 늘려야 할 필요가 커진다. 하지만 무턱대고 대형아파트를 샀다가는 퇴로가 막힐 수 있다. 인구구조 변화로 주택수요가 중소형에 집중되고 있으며 앞으로도 이같은 추세가 강화될 것으로 보이기 때문이다.

다만 중형 평형으로 이동하는 것은 괜찮다. 특히 올해는 가격이 떨어진 중형으로 갈아탈 수 있는 적기로 꼽힌다. 박합수 국민은행 팀장은 “서울 송파구 잠실지역 아파트의 경우 40평형의 가격이 10억원대라 30평형대와 가격 차이가 나지 않는다”며 “지금이 30평형대에서 40평형대로 갈아탈 수 있는 기회”라고 말했다.

은퇴 후를 대비해야 하는 50~60대는 수익형 부동산에 눈길을 줘야 한다. 전세놓은 아파트를 월세로 바꾼다든지, 아파트만 여러 채라면 월세가 나오는 상가나 오피스텔로 갈아타는 것이 필요하다. 자녀 교육을 마친 1주택자라면 집을 팔아 집값이 저렴한 외곽으로 나가 노후생활을 준비하는 것도 방법이다. 노후자금이 부족한 경우 주택연금을 활용하는 것도 좋다. 주택연금은 만 60세 이상의 고령자가 9억원 이하의 소유주택을 담보로 맡기고 매월 평생 동안 연금을 받는 상품이다. 부부 두 사람이 모두 60세가 넘어야 신청할 수 있다.

■박원갑 “현금 확보가 중요한 시점”

박원갑 국민은행 부동산 수석팀장(사진)은 더 이상 집은 부동산 재테크의 대상이 아니라고 강조한다. 예전에는 보유하고 있던 아파트 값이 올라 수익을 얻었지만 앞으로는 물가상승률 이상으로 가격이 오를 가능성이 낮기 때문이다.

박 팀장은 “부채 없이 5억원짜리에 집에 살고 있는 사람이라면 보유한 집을 담보로 1억~2억원 정도 대출을 받아 6~8%가량의 수익이 창출되는 부동산을 구입하는 것이 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보하는 방법”이라고 말한다.

5억원 짜리 집을 갖고 있는 것만으로는 시세차익을 얻기 힘든 탓에 대출받은 현금 1억~2억원으로 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등 연 6~8%가량의 수익이 창출되는 부동산에 투자하면 매월 일정금액의 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 박 팀장은 “대출을 많이 끼고 집을 산 뒤 집값이 폭등해 한꺼번에 이득을 보려는 시대는 지났다”며 “지금은 수익형 부동산으로 매월 일정금액의 수익을 얻는 것이 바람직하다”고 말했다.