물론 다른 점도 있다. 2006년은 2002년과 달리 공급이 늘고 규제가 강화되고 있는 상황임에도 시장에 대한 기대심리가 호전되면서 집값 급등을 불러왔다. 올해의 경우 2001년의 판박이지만 이미 가격이 고점에서 형성돼 있어 상승세에 한계가 있을 것이라는 전망도 나온다.
◇ 2002년 집값 견인 `트로이카`..저금리·공급부족·규제완화
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2000년까지 전국 집값은 하향안정 상태에 있었다. 하지만 해가 바뀌면서 집값은 반등을 시작했다.
전세가격이 먼저 치솟기 시작했다. 서울 지역의 일부 중소형아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 70~90%에 이르렀다. 2001년 8월께 노원구 등 일부 지역은 매매가보다 전세가가 높은 역전 현상이 벌어지기도 했다.
강남지역은 재건축아파트 강세가 이어지면서 또 다른 과열양상을 만들었다. 당시 반포주공2단지는 2채이상 단지 내 아파트를 보유하고 있는 조합원이 100명이 넘을 정도로 `사재기 현상`이 벌어지기도 했다.
2001년 말 반포주공2단지 83㎡(25평)형은 2001년 초 2억9000만원에서 5억1000만원으로 70% 이상 가격이 뛰었고 반포주공3단지 53㎡(16평)형은 2억1000만원에서 3억7000만원으로 2배 가까운 상승폭을 기록했다.
2001년의 상황은 2002년까지 계속 이어졌다. 저금리로 갈 곳을 잃은 투기성 자금이 대거 몰리면서 과열양상을 보였다. 아파트 가격은 2002년 한 해 동안 서울 30%, 수도권 28%, 전국 22%의 상승률을 기록해 1989~1990년에 버금가는 폭등세를 나타냈다.
집값이 오르면서 분양가도 따라 올랐고 분양가가 오르자 기존 집값도 경쟁적으로 다시 오르는 집값의 `스크류 현상`이 벌어진 것이 2002년 부동산 시장의 큰 특징이다.
시장이 과열되자 정부는 2002년 한해 동안 3차례의 종합적인 집값 안정대책을 발표하기도 했지만 이미 탄력을 받기 시작한 시장에 별 영향을 주지 못했다. 2002년 9월4일 세제강화, 대출규제, 공급확대, 안전진단 의무화 등이 담긴 `주택시장 안정대책`을 발표하고 시장에 부정적인 인식을 갖고 있던 노무현 전 대통령이 여권 유력 대선후보로 부각되면서 시장은 점차 안정을 찾았다.
2001년과 2002년의 집값 급등 상황은 정부의 저금리 정책 기조에 기인한 바가 크다. 부동산 가격이 치솟았지만 당시 경제상황이 악화되자 금융당국은 금리 인상을 단행하지 못했다. 이에 따라 상대적으로 안정적이고 레버리지 효과가 큰 주택시장에 돈이 몰리게 됐던 것.
주택공급이 급감한 것도 수급불균형에 따른 아파트 가격 상승을 불러왔다. 아파트가격이 조금씩 오르던 2001년 3월의 전국 분양물량은 약 1만2000여가구. 2000년 3월(3만3000여가구)의 3분의 1수준이었다.
박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "저금리와 공급부족이 2001년 집값 상승세의 가장 큰 특징"이라며 "당시에는 IMF직후라 집값이 많이 떨어진 상황이었고 경제상황도 좋지 않아 부동산 시장에 상당한 자금이 몰렸다"고 말했다.
◇ 2006년 판교·파주 고가분양..집값 상승세로 `U턴`
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또 한번 집값이 급등했던 2006년도 비슷한 양상이었다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2006년 서울 집값은 전년 대비 31.11% 올랐다. 강남 3구는 33.31% 올라 당시 집값 상승세를 견인했다. 전국적으로도 24.8%가 올랐다. 서울 및 수도권에서 시작된 집값 상승세가 확산된 결과였다.
2006년은 참여정부 부동산 대책의 종합판인 8·31대책(2005년)이 단계적으로 시행되던 해였다. 이 때문에 2006년 8월까지 집값은 대체로 안정세를 보였다.
하지만 하반기부터 판교, 파주 등 수도권 신도시 고가 분양이 진행되면서 택지지구 인근 지역을 중심으로 부동산 시장이 들썩이기 시작했다. 판교신도시 대형아파트(132㎡이상)가 3.3㎡당 1800만원 가량에 분양되면서 고가분양 논란을 일으켰고 이는 인근 지역인 분당신도시에 영향을 미쳤다.
이사철인 9월에 접어들면서 전세난이 심각해지면서 강북의 소형아파트 가격이 오름세를 탔다. 특히 재개발·재건축 개발에 따른 수요가 증가하면서 강북지역의 집값 강세는 더욱 탄력을 받았다.
부동산시장의 `블루칩` 강남 재건축 아파트 가격도 타 지역의 집값이 들썩이면서 다시 뛰기 시작했다. 판교신도시의 분양가가 3.3㎡당 1800만원 정도라면 강남 집값은 더 올라야 한다는 시장의 기대심리 때문이었다. 10월이 되면서 강남 은마아파트 112㎡형은 전달에 비해 1억이상 가격이 올랐다.
꿈틀거리며 눈치만 보고 있더 집값 상승에 기름을 부은 것은 정부의 인천 검단신도시 등의 추가 신도시 발표였다. 여기에다 4%대를 유지해 온 저금리 상황은 대출을 통해 집을 마련하려는 수요층까지 끌어들여 집값을 끌어올리는 역할을 했다.
◇ 2009년 집값 회복..2010년은?
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올해 부동산 시장 급등의 큰 특징은 국지적인 가격 상승이 나타난다는 점이다. 부동산114에 따르면 7월 현재까지 서울 강남 3구의 집값은 6.99%가 올랐다. 하지만 전국적으로는 1.34% 상승에 그쳤다.
강남 3구를 비롯해 서울과 인근 수도권의 일부만이 가격 상승을 이끌었지 그 이외의 지역은 2007년부터 시작된 약세가 계속 이어졌다. 예전과 달리 강남 3구 등 `블루칩`의 가격 상승세가 전국의 집값 상승을 견인하지 못하고 있는 모습이다.
올해 집값 급등의 가장 큰 요인은 정부의 저금리 정책기조 때문이다.
현재 한국은행의 기준금리는 2.0%. 지난 3월부터 기준금리를 동결해왔다. 주택담보대출금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)의 금리도 지난 5월부터 2.41%에서 동결된 상황이다.
실제 시중 유동성도 저금리 기조를 타고 급격히 늘었다. 한국은행에 따르면 올 초부터 단기유동성으로 파악되는 협의통화(M1)의 증가율은 5월들어 다소 주춤하긴 했지만 4월까지 가파른 상승세를 보였다. 작년 말 전년동기비 M1 증가율은 5.2%에 불과했지만 올해 1월 8.3%, 2월 9.8%, 3월 14.3%, 4월 17.4%, 5월 17% 등을 기록했다.
늘어난 유동성은 상당수는 증시나 펀드로, 일부는 부동산에 몰렸으며 경제 상황이 불확실한 만큼 부동산 시장 중 우량한 물건에 돈이 집중되는 현상으로 나타났다.
MB정부의 규제 완화 정책 기조도 투자심리를 살리는데 한 몫을 했다. MB정부는 출범 직후 발표한 강북대책 이외에는 잇달아 규제 완화책을 발표했다. 경기 회복기에서 집값 급등의 원인이 될 수 있다며 급격한 규제 완화에 대해 제동을 거는 목소리도 있었지만 `시장 정상화`를 이유로 규제완화 속도를 더욱 높였다.
강남3구를 제외한 전국을 투기지역 및 투기과열지구에서 해제했으며 한시적으로 양도세를 감면해줬다. 미분양아파트 구입자에게는 취득·등록세를 감면해 줬으며 분양권 전매제한도 대폭 완화했다.
공급상황도 좋지 않다. 작년 주택건설실적은 10년만에 최저수준을 기록했다. 국토부에 따르면 작년 한해 동안 전국에서 건설 인·허가를 받은 주택은 아파트 26만7000가구를 포함해 총 37만8000여가구로 집계됐다. 2007년 기준 건설 인·허가 전국 55만5792가구, 수도권 30만2551가구와 비교해 30% 가량 줄어든 수치다.
내년에는 금리도 오르고 공급사정도 나아질 것으로 보인다. 무엇보다 정부의 정책기조가 규제로 돌아설 가능성도 있다. 때문에 집값이 급등하기는 쉽지 않아 보인다.
무엇보다 이미 형성돼 있는 가격이 높은 수준이어서 집값 상승에 한계가 있다. 현재 강남구의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3300만원 선. 1000만원 정도였던 2001년과 큰 차이를 보인다.
일부 전문가들은 "상승국면에서 언제나 선두에 섰던 재건축아파트 가격은 수익성을 기대하기 어려울 만큼 상승해 있는 상황"이라며 "집값이 더 오르기는 어려울 것"이라고 진단했다.
