(가닥잡은 8·31 대책)2주택자 양도세 중과율 어떻게?

[이데일리 김수헌기자] 8·31 부동산종합대책에 담길 양도세제의 핵심은 1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세다.

현행 제도에 따르면 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도세를 물지 않아도 된다. 다만 서울, 과천과 일산·분당 등 수도권 5개 신도시지역은 `3년 이상 보유와 2년 이상 실거주`를 동시에 충족시켜야 비과세 대상이 된다.

1주택자가 3년 미만 보유한 상태에서 집을 팔 경우에는 보유기간에 따라 양도세가 달라진다. `2년 이상~3년 미만`은 과표에 따라 9~36%를 누진적용하고, `1년 이상~2년 미만`은 40%, `1년 미만` 단기매매는 50%의 양도세를 매긴다.

◇2주택 양도세 50% 가닥..고가 1주택과 형평문제

2주택자의 경우도 현 제도로는 세율체계가 1주택자와 같은 적용을 받고 있다. 3주택 이상의 경우에만 60%의 중과세를 받고 있다.

당정은 그러나 8·31대책에서는 양도세 중과대상에 2주택자를 포함시키기로 했다. 2채 중 먼저 파는 주택에 대해 50% 단일세율로 중과세할 방침이다. 

60%쪽으로 가닥이 잡히는듯 했으나, 여당 일각에서 "60%는 너무 과도하기 때문에 50%가 적절하다"는 견해가 지속적으로 나오면서 수용이 됐다.   
 
2주택자에 대해 양도세가 50% 단일세율로 정해지면서 3주택자에 대해서는 60%가 그대로 유지된다. 만약 2주택자가 60%로 간다면 3주택자는 70%로 상형조정될 가능성이 높았었다.

당정은 2주택자에 대해 무차별적으로 중과세를 할 경우 형평에 문제가 생길 수 있기 때문에 형평성을 보완하는 장치를 마련중이다. 예컨대 6억원이 넘는 고가주택 한 채를 가지고 있는 사람보다 2억원, 3억원짜리 집 두 채를 가지고 있는 사람이 세금을 훨씬 더 물 수 있다는 것이다.

◇수도권·광역시 1억이하 주택, 기타지역 3억 이하 중과세 제외

당정은 2주택자 양도세 중과대상도 현행 3주택 중과 기준을 준용했다. 서울과 경기도, 6대 광역시 외의 기타 지역은 3억원(기준시가) 이하 주택을 중과세에서 제외할 방침이다. 기타 지역에서는 3억원이 넘는 주택만을 대상으로 2주택, 3주택 여부를 가리겠다는 것이다.

서울 경기와 6대 광역시권에서는 ▲전용면적 18평 이하, 기준시가 1억원 이하인 소형주택 ▲장기 임대주택 ▲5년 이내 상속받은 주택 등을 팔 때는 중과대상에서 제외할 전망이다.

예전 기준은 기준시가 4000만원 이하를 중과 대상에서 제외시켰지만 상향조정해 1억원까지 넓혔다. 

애초 2주택자의 경우 중과대상을 투기지역 내 주택에만 한정시키는 방안이 검토됐다. 한덕수 경제부총리는 그러나 "투기지역지정은 행정조치에 따라 정해진 것인데, 이런 곳의 양도세 기본세율을 비투기지역과 차별화하는 것은 합당치않다"고 말했다.

한 부총리는 투기지역의 경우 세율을 올리려면 차라리 15%의 `탄력세율`을 활용하는 것이 더 타당하다고 말했다. 그러나 여당에서는 양도세 중과를 할 경우 탄력세율을 배제한다는 방침을 세운 것으로 알려져, 당정간에 견해차를 보였다.

2주택자에 대해서는 이밖에도 새 집을 산 뒤 먼저 살던 집이 팔리지 않아 일시적 2주택자가 된 경우나 주말부부, 자녀의 타지방 진학에 따른 2주택자, 노부모 공양, 이혼이나 취업 등 여러가지 사정을 감안한 중과세 예외규정들이 마련될 전망이다.

행정자치부 자료에 따르면 지난해 말 기준으로 2주택자는 158만 가구. 당정은 이 가운데 20만~30만 가구가 중과 대상이 될 것으로 추정하고 있다. 여당에서는 선의의 피해자를 최대한 줄이고 조세저항 등 부작용을 최소화하기 위해서는 20만가구 안팎 수준이 적당한 것으로 보고 있다.

당정은 아울러 양도세 중과를 상당기간 유예해 집을 팔 수 있는 기회를 주기로 했다. 유예기간은 1년~2년이 검토되고 있다. 여당에서는 2년에 무게를 싣고 있는 반면 정부는 1년이 적당하다는 견해를 갖고 있는 것으로 알려졌다.

◇세금부담 얼마나 늘까

2주택자에 대한 양도세 중과세가 시행되면 세부담이 2배 이상 높아질 것으로 보인다. 내년부터 실거래가 신고가 의무화되고, 2주택자에 대해서는 5·4대책대로 내년부터 실가과세에 들어간다는 사실을 고려하면 세부담은 만만치않을 전망이다.

예를 들어 2주택자인 A씨가 4년전 매입해 5억원의 차익을 남긴 비거주 아파트를 판다면, 주택 매입 때 들어간 취득 등록세와 중개수수료와 기본공제액(250만원) 등 `기본경비`들을 뺀 금액에서 다시 장기보유특별공제를 빼주면 양도세 과표가 나온다.

장기보유특별공제는 `3년 이상~5년 미만` 보유는 10%, `5년 이상~10년 미만`은 15%, `10년 이상`은 30%다. 예컨대 A씨의 경우 5억원에서 기본경비를 빼고, 여기에다 다시 장기보유공제 10%를 곱한 금액을 제외하면 최종 양도세 과표가 된다.

현행 양도세 과표(9~36% 누진적용)에 따르면 A씨는 1억 5000만원(주민세 10% 포함)정도를 물면 된다. 하지만 60% 단일세율로 중과세 된다면 2억5000만원 정도 양도세를 물어야 한다. 세액이 70% 정도 늘어나는 셈이다.

현재 양도세는 투기지역 등에만 실거래가 과세가 되고 비투기지역은 기준시가 과세인데, 내년부터 전지역 실거래가 신고가 의무화되기 때문에 경우에 따라서는 양도세 부담이 2배~3배 이상 늘어날 수도 있다.

◇문제는 없나

2주택 중과세에 대해 1년~2년의 유예기간이 주어진다고는 하지만 50% 수준의 양도세 부과는 조세저항을 불러올 수 있다.

정부 관계자는 "50% 이상 세율은 징벌적 성격이 있다고 봐야 한다"고 말했다. 2주택자의 경우 불가피한 예외적 사유를 선별해 선의의 피해자를 막겠다고는 하지만, 기준분류가 만만치않을 것으로 보인다.

전문가들은 과다한 양도세 부담 때문에 집을 계속 갖고 있기로 마음먹은 다주택자들의 경우 전셋값을 올려서 보유세 부담을 완화하려 할 가능성이 있다고 지적하고 있다. 물론 이것은 전세물량의 수급상황이 얼마나 원활하냐에 따라 가능할 수도, 불가능할 수도 있다.

서울·경기와 6대 광역시에서는 집을 두채 갖고 있다면 일단 중과세 대상에 들어가기 때문에, 고가 1주택의 양도세 부담이 2주택 양도세 부담보다 적게 나오는 사례도 속출할 수 있다.

이렇게 된다면 강남권 중대형 평형 수요가 여전히 늘어나고 집값도 상승할 가능성이 있는 것으로 전문가들은 지적하고 있다.

정문수 청와대 경제보좌관은 최근 "고가 1주택자에 대해서는 10년 이상 보유시 장기보유특별공제를 현행 30%에서 40%~50%로 확대할 것"이라고 밝혔다. 이렇게 되면 2주택자와의 형평성 문제가 더 불거질 수 있다.

단독이나 연립주택의 경우 내놓아도 팔리지 않는 경우가 많아 유예기간을 주더라도 헐값이 아니면 팔 수 없는 경우도 있을 것으로 보인다. 애매한 2주택자들이 재산피해를 볼 수도 있다는 지적이다.

특히 2주택 이상 보유자들의 경우 강남과 강북에 집이 한 채씩 있다면 강북 주택을 먼저 내놓을 가능성이 높아 강북 주택값만 급락시키는 결과도 초래할 수 있을 것으로 분석되고 있다.

전문가들은 따라서 2주택자의 주택 보유지역 등을 충분히 시뮬레이션해서 양도세 중과율을 정해야 할 것이라고 지적하고 있다.