판교 오피스 시장 ‘무공실’ 공식이 흔들린다[0과 1로 보는 부동산세상]

[김성숙 부동산학 박사(경희사이버대학교 자산관리학부 부동산학과 겸임교수·서울디지털대학교 경영자산관리학부 부동산학과 객원교수)] 판교역 인근 핵심 오피스는 오랫동안 ‘무공실(無空室) 시장’이라는 수식어가 자연스러울 만큼 공실을 찾기 어려운 지역이었다. 임차 수요가 공급을 웃돌았고, 이 지역에 자리 잡는다는 것 자체가 기업의 성장과 위상을 보여주는 상징처럼 여겨졌다.

성남시 분당구 판교테크노밸리 야경.(사진=성남시)

그런데 이 견고했던 시장에 변화의 조짐이 감지되고 있다. 일부 우량 임차인이 다른 지역으로 옮기거나, 계열사를 정리하며 비용 효율화에 나서고 있어서다. 개별 사례만 놓고 보면 시장 전체를 흔들 만한 규모는 아닐 수 있다. 하지만, ‘공실이 없는 시장’이라는 통념이 예전만큼 절대적이지 않게 됐다는 점에서 상징성이 크다.

이 변화를 어떻게 읽어야 할까. 특정 기업 한두 곳의 이전 이슈로만 해석한다면 본질을 놓치기 쉽다. 핵심은 개별 기업의 이동이 아니라, 우량 임차인들이 오피스 공간을 사업 전략에 맞춰 다시 계산하기 시작했다는 점이다.

최근 판교 오피스 시장의 변화를 이끄는 사례들을 보면, 배경은 서로 다르지만 결국 하나의 흐름으로 이어지고 있음을 알 수 있다.

카카오는 조직 재편과 비용 효율화가 이어지면서 기존 오피스 공간의 활용 전략에도 변화 가능성이 제기되고 있다. SK바이오사이언스는 본사와 연구 기능을 인천 송도로 이전하며 거점을 재편했고, 한화 역시 분산돼 있던 연구개발 기능을 판교로 통합하며 공간 운영 전략을 조정하고 있다.

이들 사례가 보여주는 공통점은 분명하다. 오피스 공간을 더는 기업 성장에 따라 자연스럽게 확대하는 대상으로만 보지 않고, 사업 전략에 맞춰 유연하게 조정하는 자산으로 인식하기 시작했다는 점이다. 이는 판교라는 특정 지역의 문제가 아니라, 기업들이 공간을 바라보는 관점 자체가 바뀌고 있다는 신호다.

대표 기업들의 움직임이 보여주는 공통된 흐름

판교 핵심 권역은 오랫동안 ‘무공실’이 당연한 전제로 받아들여져 왔던 시장이다. 그런데 공간 재편이 계속된다면 해당 건물의 공실률 변화에 그치지 않고 자산운용사의 임대 전략과 투자 판단 전반에 영향을 줄 수 있다.

그동안 판교 오피스에 대한 투자 판단은 ‘입지가 좋으니 공실 걱정이 없다’는 전제 위에서 이뤄진 경우가 많았다. 하지만 우량 임차인조차 사업 전략에 따라 공간을 재검토할 수 있다는 사실이 확인된 이상, 이 전제는 절대적이지 않다.

여기에 제3판교테크노밸리 개발이 중장기 공급 변수로 대기하고 있다는 점도 주목할 필요가 있다. 기존 우량 임차인의 공간 재편 가능성과 앞으로 신규 공급이 맞물리면서, 판교 오피스 시장은 수요와 공급 양 쪽에서 재편 압력을 받을 가능성이 크다.

이번 판교 사례를 단순한 지역 이슈로만 본다면 시장의 구조적 변화를 놓치기 쉽다. 이는 오히려 국내 상업용 부동산 시장이 그동안 익숙했던 평가 방식에서 벗어나야 할 시점에 와 있음을 보여주는 사례다. 지금까지는 좋은 입지와 낮은 공실률만으로도 시장을 설명할 수 있었다.

그러나 판교의 사례는 입지가 뛰어나고, 오랜 기간 무공실에 가까운 시장으로 인식돼 온 지역에서도, 기업의 공간 전략이 바뀌면 수요 구조 자체가 달라질 수 있다는 사실을 보여준다.

앞으로 상업용 부동산 시장을 판단할 때는 단순히 어디에 자리 잡고 있는지, 공실률이 몇 퍼센트인지를 넘어, 그 지역의 기업들이 공간을 어떤 전략으로 활용하고 있는지, 우량 임차인의 구성이 앞으로 어떻게 변화할지를 함께 읽어야 한다.

판교의 최근 변화는 이러한 새로운 평가 기준이 필요한 시점이 이미 시작됐음을 보여주는 신호다.