(경매ABC)④입찰 전후 체크포인트

[이데일리 박성호기자] 개인 쌍방간의 계약문제인 일반 매매와는 달리 국가기관인 법원이 주관하기에 사소한 실수로 일을 그르칠 수 있다. 쌍방간 계약인 매매는 계약당사자간의 협의로 문제를 해결할 수 있지만 공적 활동인 경매는 협의를 통해 문제를 풀기 어렵기 때문.
 
사실 부동산 경매시 유의사항은 일반 매매할 때와 크게 다른 부분은 없다. 저당권 및 근저당권, 담보가등기, 압류 및 가압류 등의 권리분석은 기본이고 고액 거래인 만큼 물건에 대한 정확한 정보를 수집하는 것도 중요하다.    

◇ 준비..시세파악 권리분석 현장조사

매매시장에서 부동산을 사고팔 때와 같다고 생각하면 된다. 우선 시세파악이 정확해야 한다. 경매에는 감정가가 있지만 보통 감정평가시점과 경매시점이 6개월 이상 차이가 나는 경우도 있기 때문에 시세조사는 필수적이다.

권리분석도 기본이다. 등기부상의 가등기, 압류 등의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해야 한다. 낙찰을 받고서도 소유권 이전에 문제가 되거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는 상황이 발생할 수도 있어서다. 자신이 없다면 경매정보회사나 법무사, 변호사도 저비용으로 분석을 해주기 때문에 전문가에도 위탁해도 된다. 

일반 매매계약과 마찬가지로 부동산 경매도 물건에 대한 현장조사는 반드시 필요하다. 직접 현장을 둘러보면 서류나 인터넷을 통해 알 수 있는 것보다 훨씬 많은 정보를 파악할 수 있다. 주변환경, 부동산 관리상태, 점유자 파악, 현재 시세 등은 반드시 직접 발품을 팔아 조사해야 한다.

◇ 입찰前..자금계획 세워야

일반 매매는 계약금, 중도금, 잔금 등 자금을 여러차례 나눠낼 수 있지만 경매는 낙찰 시 10~20%를 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완납해야 한다. 따라서 자금 마련 시기가 촉박할 수밖에 없다. 자기 자금만으로 매각가를 부담할 수 있다면 괜찮지만 대부분의 경우 대출을 이용하는 경우가 많다. 일반 매매는 가격이 이미 정해져 있어 대출액 결정이 까다롭지 않지만 경매는 매각가와 물건에 따라 대출금액이 달라질 수 있으므로 유의해야 한다.

실제 경매 법정에 나가보면 법정 외부에 대출을 알선하는 수많은 알선자들이 대기하고 있다. 이들에게 문의는 하되 쉽게 대출을 결정 내릴 필요는 없다. 오히려 지속적으로 거래를 하고 있는 금융기관이 있다면 그곳에 문의하는 편이 좋다. 경락잔금대출은 제1금융권보다 저축은행 등 제2금융권에서 주로 취급한다.

입찰예정가는 입찰장에 가기 전에 반드시 산정해야 한다. 경매법정에 가보면 여기저기를 기웃거리면서 분위기를 파악하려는 사람들이 많다. 하지만 이럴 경우 분위기에 휩쓸려 자칫 너무 높은 가격에 매각가를 써낼 우려도 있다. 충동 입찰은 금물이다. 예상 수익률이 있다면 절대 그것을 벗어나서는 안된다.

◇ 입찰時..보증금 표기 꼼꼼하게

경매 입문 초보자들은 응찰서를 작성하면서 실수를 많이 저지른다. 가장 많은 실수가 보증금 표기 오류다. 입찰가에 `0`하나를 더 붙여 10배에 달하는 입찰액을 부담해야 하는 경우도 있다. 이렇게 돼 잔금을 낼 수없으면 꼼짝없이 보증금을 날리게 된다. 또 보증금액과 입찰금액을 바꿔쓰는 경우도 많다. 보증금란과 입찰금란이 나란히 있어 발생하는 사고다. 이럴 경우 입찰 자체가 인정되지 않는다.

같은 물건들이 사건번호가 동일하게 나오기도 한다. 예를 들어 `08-XXXX-1`, `08-XXXX-2`와 같은 경우다. 이 때는 각 물건마다 입찰금액을 써줘야 한다. 경매 초보자들이 쉽게 저지르는 실수가 동일한 사건번호에 여러 물건이 등록돼 있다고 입찰금액 총액을 응찰서에 기재하는 경우다. 이럴 때도 입찰이 취소된다.

감정가의 20%를 내야하는 특수물건도 주의해야 한다. 낙찰됐지만 잔금납부가 안돼 재매각하는 물건이다. 자금 마련이 곤란해 잔금납부를 안하는 경우도 있지만 상당수가 예기치 못했던 하자를 발견해 어그러진 경우가 많다. 때문에 특수물건에 입찰할 경우 일반 물건보다 훨씬 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

◇ 입찰後..명도는 대화와 타협으로

경매에서 가장 어려운 부분이 바로 명도다. 명도란 기존 점유자를 내보내는 일을 말한다. 채무자가 될 수도 있고 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 될 수도 있다.

명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행이라는 제도적 장치가 있지만 이 때도 비용이 들어가고 사고가 발생할 수 있다. 때문에 낙찰자가 세입자에게 이사비용과 일정 금액의 보상금을 지급하는 경우가 많다. 강제집행 비용보다 명도비용이 비슷하거나 적게 든다고 판단된다면 어느 정도 비용을 추가 지불하는 방법을 택하는 것이 현명하다.

지지옥션의 강은 팀장은 "실제 경매를 처음하다보면 곳곳에서 예기치 못한 문제에 부닥치게 된다"며 "사전에 공부를 해두면 어려움을 극복할 수 있다"고 조언했다.