“원룸은 빠지고 아파트형은 뛰고”…오피스텔 시장 분화

[이데일리 이정현 기자] 서울 오피스텔 시장에서 면적에 따라 매매가격과 거래 양상이 엇갈리고 있다. 전용면적 30㎡ 이하 초소형 오피스텔은 임대수익률이 대형의 두 배 수준이지만 매매가격은 하락세를 면치 못하고 있다. 반면 대형 오피스텔은 가격 상승세가 이어지면서 임대수익과 자산가치에 대한 시장의 평가가 면적별로 달라지는 모습이다.

서울 오피스텔 면적별 시장 동향. (사진=이데일리 문승용 기자)

과거 ‘임대수익형’이라는 하나의 틀로 묶이던 오피스텔 시장이 면적별로 분화되고 있다. 14일 KB부동산에 따르면 전용면적 30㎡ 이하 초소형 오피스텔은 지난해 9월 1억9016만원에서 올해 1억8760만원으로 256만원 하락한 반면 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 같은 기간 12억8891만원에서 13억9312만원으로 1억420만원 올랐다. 매매가격지수 역시 초소형은 1.22% 하락한 반면 대형은 8.15% 상승했다.

서울 강서구 마곡동 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 전용 24.02㎡의 매매 거래가격 중위값은 지난해 1~8월 1억8000만원에서 올해 같은 기간 1억6400만원으로 낮아졌다. 반대로 서울 양천구 목동파라곤 전용 95.24㎡의 매매 거래가격 중위값은 지난해 같은 기간 16억4500만원에서 올해 18억1500만원으로 상승했다. 1년여 만에 1억7000만원가량 가격이 오른 셈이다.

거래량 역시 면적별로 다른 흐름이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 8월까지 초소형 오피스텔 매매거래는 4636건으로 지난해 같은 기간(5254건)보다 11.8% 감소했다. 반면 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중대형은 390건에서 641건으로 64.4% 증가했으며 85㎡ 초과 역시 271건에서 338건으로 24.7% 늘었다.

임대차 시장의 경우 초소형 오피스텔이 더 활성화된 것으로 나타났다. 초소형 오피스텔의 경우 월세 거래가 4만498건을 기록하며 전년 동기(3만7657건) 대비 7.5% 증가했다. 월세가 차지하는 비중도 78.6%에서 82.9%로 높아졌다.

오피스텔 시장의 면적별 분화는 임대수익률을 바라보는 방식에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 초소형 오피스텔은 월세 수입이 유지되더라도 매매가격이 떨어지면 계산상 임대수익률이 높아지는 효과가 나타날 수 있다. 지난 9월 기준 KB부동산 통계상 초소형 오피스텔의 임대수익률은 5.64%로 집계됐다. 대형이 기록한 2.78%의 두 배 수준이다.

윤지해 부동산평론가는 “대형 오피스텔은 희소성이 있는데다 노후 빌라 등과 비교해 아파트 대체 수요 효과가 있어 부동산 시장 강세 시기에 시간차를 두고 가격 상승흐름이 나타날 수 있다”며 “임대수익형 상품인 오피스텔은 고금리 시기에 리스크 프리미엄이 반영되나 상대적으로 환금성이 떨어지는 만큼 신중히 접근할 필요가 있다”고 말했다.