[흔들리는 부동산공화국]⑤정부..시장에서 길을 잃다

[이데일리 박철응 기자] 굴렁쇠는 멈추면 쓰러진다. 멈추지 않을 것 같던 부동산 불패 신화가 `일단 멈춤`하면서 한국 사회도 흔들리고 있다. 부동산 가격이 떨어지고 거래가 중단되면서 부동산시장은 공황 상태다. 빚을 내 `막차`를 탄 가계는 불어나는 손실에 휘청거리고, 건설업체들은 쌓여가는 미분양과 입주 거부에 몸살을 앓는다. 매머드급 도시계획들은 좌초 위기를 맞았고 정부는 대책 마련에 갈팡질팡하고 있다. 흔들리는 부동산공화국의 실태를 각 부문별로 진단해 본다. [편집자]

"무리하게 빚을 내 집을 샀던 데에는 이명박 대통령에 대한 기대도 있었죠. 적어도 집값이 떨어지진 않겠지 하는 생각이었습니다"

2006년 경기도의 한 아파트를 계약한 40대 직장인 김모씨의 얘기다. 물론 그의 예상은 완전히 빗나갔다. 집값은 크게 떨어졌고 팔려고 해도 살 사람이 나서지 않는다. 그나마 다시 기댈 구석은 정부지만, 오락가락 갈피를 잡지 못하는 모습에 원망만 쌓여간다.

건설업체 CEO 출신 대통령의 취임은 많은 이들에게 김씨와 같은 기대와 좌절을 함께 안겨줬다.

◇ `물과 불` 함께 들고가는 딜레마

이명박 정부는 `집값 안정과 거래 활성화를 동시에 달성하겠다`는 난제를 모토로 걸고 있다. 물과 불을 함께 들고 가겠다는 것이다.

그런데 부동산 시장 침체가 갈수록 심화되자 정부는 갈팡질팡하고 있다. 지난달 DTI(총부채상환비율) 규제 완화를 놓고 혼선을 거듭하다 결국 대책 발표를 연기해 버린 것은 정부의 딜레마가 상징적으로 표출된 사건이었다.

사실상 부동산 관련 규제를 죄다 풀었는데도 침체가 계속되자 `판도라의 상자`와 같은 DTI 규제를 건드리려다 한 발 물러선 것이다. 이 과정에서 정부에 대한 신뢰가 땅에 떨어진 것은 물론이다.

DTI에 대한 일관된 정부의 입장은 금융기관과 가계 건전성을 위해 상당기간 유지돼야 한다는 것이었다. 그러나 올 들어 부동산 시장이 급격히 얼어붙자 이같은 입장이 흔들리면서 규제 완화로 기우는 듯 했다.

그러자 가계대출이 사상 최초로 700조원을 넘어서는 등 빨간불이 켜진 상황이라는 점을 들어 정부 내에서도 우려가 제기됐고, `빚 내서 집사기`를 부추기는 조치란 비판이 거세졌다. 결국 정부는 DTI 문제를 보다 심층적으로 검토해보겠다며 예정된 대책 발표를 미룬 것이다.  
 
◇ 냉온탕식 대증요법 치중

이같은 흐릿한 태도는 이번이 처음은 아니다. 이명박 정부는 출범 직후부터 이미 부동산 경기에 민감하게 반응하면서 냉온탕식 변화무쌍한 태도로 일관해 왔다.

대선 직후 이른바 `이명박 효과`로 집값이 불안 조짐을 보이자 정부는 공약으로 내걸었던 규제 완화에 대해 시장 상황을 봐 가며 추진하겠다고 한 발 물러섰다.
 
하지만 오래 가지는 않았다. 2008년 6월 한시적인 취득·등록세 감면 등 조치를 시작으로 주택담보인정비율(LTV) 상향, 전매제한 완화, 재건축 안전진단 간소화, 양도세 중과 완화, 투기지역 해제 등 숨가쁜 규제 완화책들을 내놓았다.

2008년 말 당시까지도 자산 디플레이션을 우려하면 지속적인 규제 완화를 부르짖었다. 그런데 2009년 들어 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 오르자 태도가 바뀌었다. `유동성 관리` 카드를 꺼내들면서 LTV 강화, DTI 확대 등 조치를 꺼내든 것이다.

올해 들어서는 아파트 미분양이 쌓이고 건설업계 유동성에 문제가 커지자 이 기조가 또 다시 바뀌었다. 기존 주택 구입자금 대출과 DTI 일부 완화 등 4.23대책을 발표했지만 효과를 내지 못하자 새로운 추가 대책 마련에 진통을 겪고 있는 것이다.

◇ "막판에 대책 만들려니 혼란만"

최근 불거진 경제자유구역 재검토 논란도 부동산 침체로 인한 정부의 속앓이를 드러내는 대목이다.

경제자유구역 활성화의 안전판 역할을 하는 주택 시장이 얼어붙으면서 지지부진하자, 정부는 해당 지역에 재검토 공문까지 발송했다. 하지만 각 지역에서 강력 반발하자 "희망하는 곳만 지정 해제할 것"이라고 수위를 낮췄다.

그러면서 주거단지 비중을 낮추거나 지정 면적을 줄이는 등 다른 방법도 가능하다는 절충안도 제시했다.

단군 이래 최대 도심 개발사업이라는 용산국제업무지구 사업도 좌초 위기를 맞으면서 정부의 역할에 관심이 모아지고 있다. 정종환 국토해양부장관이 중재 의사를 밝히기도 했지만 묘수를 찾기는 쉽지 않아 보인다.

대규모 개발계획을 떠받치고 있던 부동산 신화에 균열이 가면서 정부의 조정이 불가피하지만 이해관계자들이 얽혀있어 갈지자 행보를 보이는 것이다.

불확실성을 가장 싫어한다는 시장의 불만은 쌓여갈 수밖에 없다. 김규정 부동산114 부장은 "이명박 정부가 출범하게 된 데에는 부동산에 대한 기대감이 일부 반영돼 있다"면서 "하지만 주택보급률이 높아지고 보금자리 등 공급이 늘어나는 상황이어서 경기부양책이 잘 통하지 않는다"고 진단했다.

그는 이어 "정부가 대책과 관련해 할 듯 말 듯한 태도를 보이니까 시장의 신뢰도 잃고 부동산 시장이 점점 더 미궁으로 빠지는 분위기"라고 전했다.
 
또 심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "이미 경고 사인이 몇 해 전부터 나왔는데 막판에 와서 대책을 만들려고 하니까 부처 간 협의도 안 되고 혼선을 빚는 것"이라며 "주택보급률 등 시장 상황이 달라진만큼 정부 주도로 모든 걸 해결한다는 발상도 바뀌어야 할 것"이라고 말했다.