5가구 이상 주택을 10년 이상 임대할 경우에 한해서만 양도소득세와 종합부동산세 비과세 대상이었지만 이제는 1가구 이상 보유자라도 임대사업자 등록후 7년 이상 임대하면 비과세된다. 또 85㎡(25.7평)이하로 제한됐던 주택규모도 149㎡(45평) 이하로 완화돼 매입가능한 주택도 늘어나게 됐다.
매입임대사업의 비과세 요건이 크게 완화되면서 지방주택임대사업이 중요한 `제테크` 수단으로 떠오른 셈이다.
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◇변경된 비과세 기준..얼마나 유리한가?
변경된 비과세 요건을 살펴보면 우선 지역에 대한 규제가 없어졌다. 예전에는 임대를 위해 보유하고 있는 5가구 이상 주택이 모두 동일 지역에 있어야 했지만 이제는 1가구를 보유하고 있는 경우에도 비과세 혜택을 주기로 해 사실상 지역 제한이 없어졌다.
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임대 의무기간도 7년으로 축소돼 임대사업자들의 부담이 많이 줄었다. 예전보다 3년이나 집을 빨리 처분할 수 있게 된 셈이다. 또 85㎡이하로 규정돼 있던 주택면적 기준도 149㎡ 이하로 확대됐다.
중대형아파트 미분양이 많은 지방의 경우 예전 기준대로라면 매입을 해도 비과세 혜택을 받지 못했지만 이제는 가능해진 것이다.
지난 6·11대책때 완화된 공시가격 기준도 계속 적용된다. 취득시 공시가격이 3억원 이하인 아파트는 이후 공시가격이 오르더라도 비과세 대상이 된다.
◇ 매입임대주택사업자 등록..비과세혜택 받는 법
임대사업자 등록은 시·군·구청 등 기초자치단체에서 임대주택사업 등록을 하고 사업을 시작한지 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 신고를 하면 된다.
단 취득·등록세를 감면 받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록을 마친 후 한달 이내에 세금 감면 신청을 하면 감면 받을 수 있다. 세무서 신고까지 마쳤으면 면세 대상이 되는 사업자등록증을 받을 수 있다.
원칙적으로 보유 주택이 있는 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고해도 된다.
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◇임대사업..이것만은 기억하자
개정된 양도세·종부세 비과세 이외에도 임대사업자에게는 또 다른 세제혜택이 있다.
전용면적이 60㎡이하인 경우 2가구 이상을 5년 이상 임대하면 취득 ·등록세를 100% 감면받는다. 전용면적이 40㎡이하인 아파트 2가구 이상을 5년 넘게 임대하면 재산세도 면제받는다. 60㎡이하인 경우는 50%, 85㎡이하인 경우 25%가 감면된다.
하지만 임대사업자로 등록한다고 해서 모두 유리한 것은 아니다. 임대사업자로 등록을 해 임대소득이 발생하면 소득세를 내야 한다. 임대소득세는 종합소득으로 취급사업자의 다른 소득과 합산해 종합소득세율이 적용된다. 예컨대 임대수입이 1000만원 이하인 경우 8%의 세율이 적용된다. 대체로 12개월 임대수입 중 1개월 분을 소득세로 내는 것으로 생각하면 된다. 또 국민연금이나 의료보험료 등도 함께 인상된다.
임대차 계약을 체결할 때는 반드시 `표준임대차계약서`를 사용해야 한다. 주변에서 흔히 볼 수 있고 일선 부동산중개업소에서 사용하는 `임의계약서`는 효력이 인정되지 않는다.
◇지방 임대사업으로 제테크 가능할까?
부동산정보업체 부동산114에 따르면 인천을 제외한 전국 5개 광역시 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 474만원이다. 수치상으로만 계산한다면 이들 광역시 149㎡이하 아파트는 2억원이 조금 넘는 셈이다. 대체로 시세의 80% 정도로 공시가격이 정해지기 때문에 이들 아파트의 공시가격은 2억원이 채 안된다.
여윳돈이 있는 사람들은 이들 지역의 아파트를 매입해 임대사업을 하는 것도 고려해 볼 만하다. 지방에서도 교통요지나 역세권 등은 늘 수요가 있는 곳이다. 대학가, 중심상업지구 등에 가까운 아파트를 매입하는 것도 좋은 방법이다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 "이번 비과세 기준 완화로 임대사업자들이 지방 아파트를 매입해 사업을 하기가 매우 유리해졌다"며 "일반인들도 비과세 혜택을 받는 임대사업자로 등록하기 수월해져 재테크 수단이 될 것으로 보인다"고 말했다.
부동산114의 김규정 차장은 "총부채상환비율(DTI)규제가 여전한 현재로서는 임대사업 수요가 크게 늘지는 않을 것 같다"며 "하지만 지방에 사는 사람의 경우 자신의 기존 집은 임대를 주고 각종 금융혜택이 많은 지역 미분양아파트를 구입하는 등의 재테크 방법은 유효할 것으로 본다"고 조언했다.
■ 소득세 금액 계산법
1) 총수입금액-필요경비=소득금액
2) 소득금액-소득공제= 과세표준
3) 과세표준×세액=산출세액
4) 산출세액-(세액공제+세액감면)=결정세액
5) 결정세액+가산세=총결정세액
6) 총결정세액-기납부세액=차감 납부할 세액
