코레일-서울시 '서부이촌동' 딜레마

[이데일리 윤진섭기자] 용산 서부이촌동 10만8900㎡(3만5000평)를 어떻게 할 것인가?

용산국제업무지구 개발을 추진 중인 코레일과 서울시가 서부이촌동 개발방식을 놓고 고민에 빠졌다. 서부이촌동 내 땅값과 아파트 가격이 천정부지로 올라 이 문제 해결 없이는 개발이 쉽지 않기 때문이다.

서울시가 구상 중인 국제 여객, 화물터미널 건립 예상지에는 대림아파트, 성원아파트 등 총 1500가구의 아파트와 노후주택이 자리 잡고 있다. 현재 이 일대 땅값은 3.3㎡(1평) 당 1억원에 달하며 아파트 가격은 평균 7-8억원을 호가하고 있다.

당초 코레일과 서울시는 토지와 아파트를 모두 수용해 '용산국제업무단지+한강르네상스' 개발을 추진하는 것을 유력하게 검토했었다.

그러나 10만8900㎡ 땅값만 3조3000억원을 웃돌고, 아파트 가격까지 보상할 경우 서부이촌동 사업 보상비만 5-6조원에 달하게 된다. 결국 이런 문제로 코레일과 서울시는 수용을 통한 개발 방안은 백지화했다.

코레일 측은 "수용 방식으로 할 경우 감정가 적용이 유력한데, 이 경우 주민들에게 보상하는 금액은 시세의 60-70%에 불과하다"라며 "주민들과의 마찰로 사업은 10년 이상 표류할 수밖에 없어 수용 방식은 고려하지 않기로 했다"고 말했다.

이런 상황에서 업계 일각에선 용산역세권, 서부이촌동 개발 방안으로 입체환지 방식이 유력하게 거론되고 있다. 입체환지 방식은 용산역세권에 지어지는 아파트로 기존 주민을 이주시키는 것이다.

이 경우 사업시행자는 이주비만 지급하면 된다. 다만 이를 위해선 용산국제업무단지 내에 용적률과 주거비율을 동시에 높여 계획 예정인 아파트 외에 이주용 아파트를 추가로 짓도록 시가 허용해야 한다.

업계 관계자는 "용산국제업무단지 사업은 해당 부지뿐만 아니라 서부이촌동 땅값을 얼마나 낮출 것인가에 사업 성패가 달렸다"며 "환지 방식 등 현명한 대안이 빨리 마련돼야 할 것"이라고 말했다.

▲ 입체환지-사업이 끝난 뒤 조성된 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 토지수용 대가로 지급하는 보상방식이다.