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2015년 10월과 비교하면 약 3.3배 오른 수준이다. 같은 기간 전국 평균 분양가격은 ㎡당 267만원에서 616만원으로 약 약 2.3배 상승했다. 서울의 상승률이 전국보다 훨씬 높았다는 의미다. 특히 2023년 10월 이후 서울 평균 분양가격은 약 95% 상승했다. 서울의 분양가격이 전국 평균보다 약 3.1배 높은 수준에 도달한 것이다.
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분양가격 상승이 중요한 이유는 기존 주택시장의 가격 형성에도 영향을 미치기 때문이다.
주택가격은 주변 거래 사례와 대체 가능한 주택의 가격을 기준으로 평가된다. 과거에는 기존 아파트 시세가 신규 분양가격의 적정성을 판단하는 기준이었다. 그러나 새 아파트 가격이 빠르게 상승하면 반대 현상도 나타날 수 있다. 신규주택 가격이 기존 아파트의 상대적 가치를 재평가하는 기준이 되는 것이다.
같은 생활권에서 새 아파트 가격이 높아질수록 기존 아파트는 상대적으로 저렴하게 인식된다. 신축 공급이 부족한 지역에서는 새 아파트를 기다리는 대신 기존 주택을 선택하는 수요도 발생한다. 이는 기존 주택가격이 쉽게 내려가지 않는 하방 경직성을 형성하는 요인이 된다.
분양가격 상승은 매도자의 기대가격에도 영향을 준다. 앞으로 새 아파트를 구입하려면 더 많은 자금이 필요하다는 인식이 확산되면 기존 주택 소유자도 매도 희망가격을 높이거나 매도를 미룰 수 있다. 높은 분양가격이 매물가격의 하단을 지지하는 기준으로 작용할 수 있다는 의미다.
여기서 중요한 것은 분양가격이 주택의 재조달 비용과 연결된다는 점이다. 기존 주택과 유사한 주택을 새로 공급하려면 토지를 확보하고 건물을 지어야 한다. 공사비와 인건비, 토지비가 높아진 상황에서는 과거와 같은 가격으로 공급하기 어렵다.
서울은 신규 택지 확보가 제한적이고 재건축·재개발 등 정비사업을 통한 공급 의존도가 높다. 정비사업은 이주비, 금융비용, 공사비, 각종 부담금이 복합적으로 반영된다. 사업기간이 길어질수록 비용은 증가하고 조합원 분담금과 일반분양가격에도 영향을 미친다.
높은 분양가격이 공급 확대의 유인으로 작용할 수도 있지만 사업비 부담이 지나치게 커지면 사업 추진을 어렵게 만든다. 분담금 증가와 공사비 갈등이 발생하면 공급 일정도 늦어진다. 분양가격은 높아지는데 실제 공급은 충분히 늘어나지 못하는 상황이 발생할 수 있다.
서울 주택시장의 핵심 문제는 가격 상승과 공급 시차가 맞물린다는 데 있다.
지금 공급을 확대하더라도 실제 입주까지는 상당한 시간이 필요하다. 인허가와 착공이 증가하더라도 예정된 입주 물량을 단기간에 늘리기는 어렵다. 공급이 부족한 기간에 신규 아파트 가격이 상승하면 기존 주택의 희소성과 가격 지지력은 더욱 커질 가능성이 있다.
물론 높은 분양가격이 모든 기존 아파트의 상승을 보장하지는 않는다. 주택가격은 소득과 구매력, 금리, 입지에 따라 달라진다. 분양가격이 지나치게 높아지면 구매력의 한계에 부딪힐 수 있다. 입지 경쟁력이 떨어지는 지역이나 노후주택은 가격 조정을 받을 가능성도 있다.
따라서 서울시장은 신규주택 가격 상승이 모든 지역에 동일하게 반영되기보다 입지와 주택 경쟁력에 따라 차별적으로 나타날 가능성이 높다. 신축 공급이 부족하고 주거 선호도가 높은 지역에서는 가격의 하방 경직성이 강화되는 반면, 구매력이 부족한 지역에서는 거래 위축으로 이어질 수 있다.
새 아파트 가격이 계속 올라가는 시장에서 기존 아파트 가격만 안정되기를 기대하기는 어렵다. 분양가격 상승이 기존 주택의 가격 하단을 지지하고, 기존 주택가격이 다시 신규 분양가격의 기준이 되는 순환구조가 형성될 수 있기 때문이다.
서울 집값은 앞으로 새 아파트를 얼마에 지을 수 있고, 그 가격을 시장이 얼마나 감당할 수 있으며, 충분한 공급이 실제 입주로 이어질 수 있는지에 달려 있다. 주택가격 안정은 이미 지어진 집의 가격을 통제하는 것보다 앞으로 지어질 집의 비용과 공급구조를 바꾸는 데 있다.
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