[생생확대경]또다시 부동산…이번엔 정부가 시장을 이길 수 있을까

[이데일리 하지나 기자] 문재인 정부가 정권 재창출에 실패한 데에는 여러 요인이 거론되지만 그중에서도 민심을 결정적으로 돌아서게 만든 요인으로는 부동산 문제가 꼽힌다. 집값을 반드시 잡겠다며 수십 차례 대책을 쏟아냈지만 결과는 사상 최고 수준의 집값 급등과 전세 대란이었다. 그 과정에서 ‘집을 가진 사람도, 갖지 못한 사람도 모두 불만을 품게 되는’ 민심 이반이 발생했다는 평가가 뒤따른다.

최근 이재명 정부가 부동산 정책에 본격적으로 시동을 걸고 있다. 이재명 대통령은 자신의 SNS를 통해 “망국적 부동산 문제의 정상화는 정말 불가능한 일인가”라고 반문하며 “표 계산 없이 국민을 믿고 비난을 감수하기만 하면 될 일”이라고 밝혔다. 지방선거를 앞둔 상황이지만 정치 일정과는 별개로 부동산 정책을 추진하겠다는 강한 의지가 읽힌다.

文정부 공급대책과 판박이...이번엔 다를까

정부는 지난달 29일 서울 용산국제업무지구 약 1만3500호, 용산 캠프킴 2500호, 노원 태릉골프장 6800호 등 서울·수도권 도심에 약 6만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 다만 이번 대책은 2020년 문재인 정부의 ‘8·4 공급 대책’과 상당 부분 닮아 있다는 지적이 나온다. 당시에도 도심 공급 확대 방안이 제시됐지만 주민 반발에 부딪히며 결국 첫 삽조차 뜨지 못한 채 흐지부지된 바 있다.

29일 경기도 과천시 과천역 인근 아파트의 모습. (사진=연합뉴스)

수요가 집중되는 서울·수도권 도심에 집을 공급할 수 있는 유휴 부지가 한정적이라는 점에서 유사한 대책이 반복될 수밖에 없는 측면도 있지만 그래서 이번에는 다를지에 대한 의구심은 더 커진다.

공급 물량 상당수가 2028~2030년 착공에 들어가 실제 입주는 2030년 이후에나 가능할 것이란 관측이 우세하다. 주택 공급까지 불가피한 시차가 존재하는 상황에서 그 사이 수요를 얼마나 효과적으로 억제할 수 있을지는 미지수다.

양도세 중과 유예 종료…매물 출회 효과 의문

정부는 이와 함께 다주택자 양도소득세 중과 제도의 유예를 종료한다는 방침도 세웠다. 오는 5월 9일 종료 예정인 양도세 중과를 두 달가량 추가로 유예할 수 있다는 입장이지만 제도를 마무리하겠다는 원칙은 확고하다.

문재인 정부 역시 2017년 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과를 도입했고 2020년 ‘7·10 대책’에서는 2주택자에게 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상에게는 30%포인트를 추가로 부과했다. 당시에도 약 10개월의 유예 기간을 뒀지만 매물 출회 효과는 제한적이었다. 유예 종료를 앞두고 일부 급매물이 늘었을 뿐 이후에는 다시 매물 잠김 현상이 심화됐다. 서울·수도권 핵심 지역을 중심으로 공급 부족 인식이 강한 상황에서 세 부담이 커지더라도 보유나 증여를 선택하려는 심리가 우세했다는 분석이다. 결국 실질적인 주택 공급이 가시화되기 전까지는 세금 정책만으로 집값 흐름을 근본적으로 꺾기는 쉽지 않을 것이란 지적도 나온다.

우리는 그동안 숱한 경험을 통해 ‘정부가 시장을 이기지 못한다’는 사실을 학습해왔다. 정부는 시장보다 더 많은 정보를 알고 있다고 자신하지만 실상은 그렇지 않다. 정부는 개별 경제 주체들의 모든 정보를 알 수 없고 이를 완전히 통제할 수는 없다. 정부가 규제를 하면 시장은 매번 또다른 길을 찾았다. 그래서 ‘정부가 시장을 이기겠다’는 발상이 나올 때마다 정부 실패와 신뢰 붕괴라는 더 큰 비용이 되돌아온 것이다. 이재명 정부가 이번에는 문재인 정부의 전철을 밟지 않길 바랄 뿐이다.