용적률 사고파는 ‘용적이양제’…서울시·국토부 이견

[이데일리 김형환 기자] 박주민 더불어민주당 서울시장 예비후보가 최근 이른바 ‘용적률 은행’을 공약으로 발표하며 지지부진하던 용적이양제가 탄력을 받을 수 있을지 관심이 모인다. 전문가들은 용적이양제가 세운지구 앞 개발 갈등 등 각종 문제를 해결할 수 있는 좋은 대안이라고 제언했다.

용적이양제 관련 이미지. (사진=서울시 제공)

18일 서울시에 따르면 용적이양제 관련 논의를 두고 국토교통부와 논의를 이어가고 있다. 당초 서울시는 지난해 2월 ‘서울시 용적이양제 운영에 관한 조례’ 제정안을 상반기 중 입법 예고하고 하반기부터 본격 시행하겠다는 뜻을 밝혔다. 다만 국토부는 수혜 지역 집값 급등과 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 등 개정이 필요하다며 불가 방침을 이어가고 있다.

용적이양제는 문화재 보존이나 고도제한 등으로 쓰지 못하는 용적을 다른 지역으로 팔 수 있도록 하는 제도다. 예컨대 문화재 보호로 인해 최대 용적률 200%에서 100%만 사용할 수 있다면 남는 용적률 100%를 인근 역세권 등 개발 이익이 높은 곳에 판매하고 이에 대한 일부 수익을 용적률을 제공한 지역에 돌려주는 방식이다. 실제로 서울시의 경우 문화유산 주변구역·장애물표면 제한구역(고도제한)·풍납토성 인근 등에서 제한받는 연면적은 151만 1000㎡에 달한다.

용적이양제를 통해 각종 문화재 인근 개발 논란 역시 해소될 수 있다는 평가가 나온다. 종묘 앞 세운4구역의 경우 고도를 두고 중앙정부와 서울시가 대립하고 있는데 세운4구역에 남은 용적률을 인근 개발 지역으로 옮기고 사업성은 용적이양에 따른 개발 이익으로 메울 수 있다는 것이다. 서울시장 예비후보인 박 의원은 용적이양제를 통한 ‘용적률 은행’을 공약으로 내세워 종묘 앞 세운지구 개발 갈등 등을 해결하겠다는 의지를 보이고 있다.

실제로 해외에서도 TDR(Transfer of Development Rights)이란 이름으로 용적이양제를 적극 도입한 사례가 다수 확인된다. 일본 도쿄의 경우 도쿄역 미사용 용적률 700%를 주변 6개 빌딩으로 이전해 ‘도쿄역 마루노우치’ 개발을 성공했다. 미국 뉴욕의 원 밴더빌트는 그랜드센트럴터미널의 가용 공중권을 매입해 혁신적 개발을 추진했으며 53W53빌딩 역시 뉴욕현대미술관의 가용 공중권을 매입해 세계에서 가장 높은 공동주택을 세우기도 했다.

해당 제도가 시행된다면 사업 진행이 지지부진한 곳들의 사업성을 한번에 해소할 수 있다는 장점이 있다. 실제로 국내에서도 용적이양제의 성격을 띈 제도가 시행돼 개발 사업이 성공적으로 진행된 사례가 있다. 이문·휘경재정비촉진지구의 이문3-2구역은 구릉지로 사업성이 확보되지 않자 ‘결합개발’을 통해 3-1구역에 일종의 용적률 이양으로 고층 건물을 짓는 개발을 이끌어 냈다.

서울시는 해당 제도 실행을 위한 용역연구를 2024년 마쳤지만 국토부와 법적 근거 마련을 두고 논의를 이어가고 있는 상황이다. 서울시 관계자는 “법적 기반이 필요한 상황에서 법 개정이 되면 가장 좋고 그렇지 않으면 조례라도 개정돼야 하는데 (국토부와) 이견이 있어 진도는 잘 안나가고 있다”며 “협의가 이뤄지지 않은 상태에서는 강행하긴 어려운 상황”이라고 설명했다.

전문가들은 제도의 방향성에 대해서는 공감하면서도 구체적인 실행방안 마련이 필요하다고 강조했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “사유재산권의 보호와 개발 환경의 변화 등을 고려할 때 필요한 제도”라면서도 “어느정도까지 인센티브를 부여할 것인지, 지역적 범위는 어떻게 설정할 것인지 등 실행계획을 어떻게 수립하느냐가 제도의 성패를 좌우할 것”이라고 설명했다.