(경매 라운지)재개발지역 `다세대·연립` 잡아라

[이데일리 이승호 칼럼니스트] 흔히 `경매`라고 하면 돈이 많아야 할 수 있는 것으로 알고 있는 사람들이 있다.
 
어느 정도는 맞는 말이지만 반드시 그런 것은 아니다. 적은 자본으로도 괜찮은 수익을 낼 수 있는 방법은 얼마든지 있기 때문이다. 그 중 대표적인 것이 다세대주택과 연립주택이다.
 
보통 다세대주택과 연립주택은 1억원 이하의 소형물건이라고 할 수 있다. 1억원이 적은 돈은 아니지만 경매의 특징 몇 가지를 알고 있다면 그 정도 가격의 물건이 소형물건이라 불리는 까닭을 알게 된다.
 
우선, 경매를 통해 시세의 80% 수준에서 매입할 수 있다는 점이다. 예를 들어 1억원짜리 소형물건을 낙찰 받는다면 낙찰가는 8000만원 정도가 된다. 두 번째로는 잔금대출을 이용할 수 있다는 점이다.
 
8000만원 정도에 물건을 낙찰 받는다면 낙찰가의 60~70%, 즉 5000만원 정도를 대출 받을 수 있기 때문에 자신의 자금 3000만원으로 소유권 취득이 가능하다. 이후 보증금 1000만원을 받고 월세를 놓으면 실제 자금은 2000만원이 들고 월세를 받는 것으로 대출금 이자를 내는 방식으로 소액투자가 가능하다.
 
소형주택은 매매가 대비 임대가가 높기 때문에 일부 월세소득도 받으면서 가격상승을 기대할 수 있다. 소형주택에 전세로 살고 있는 경우에는 본인이 실입주한다고 생각하면 일부 대출을 받고 입주하면 투자 겸 거주를 할 수 있어 전세금을 통한 투자가 가능하다.

이러한 소형물건에 투자할 경우 어느 지역에 투자하느냐가 중요한데, 재개발이 가능한 지역의 다세대와 빌라가 가장 적합하다고 할 수 있다.
 
투자는 수익뿐만 아니라 기간도 중요하다. 따라서 개발이 지연된다면 좋은 투자 물건이 아니다. 역세권에 가까울수록 재개발의 가능성은 높고 기간은 단축될 것이다
 
비록 재개발이 확정되지 않았어도 인근 지역의 재개발이 진행될 경우 인접한 다른 지역의 임대가는 급격히 오르기 때문에 원금을 회수하고 재테크를 할 수 있는 여건이 된다. 재개발지역 인근의 소형주택에 대한 투자도 좋은 수익률을 기대할 수 있을 것이다.
 
재개발이 어려운 곳의 다세대, 연립은 가치상승을 기대하기 어렵다. 재개발이 될 수 없다면 장기적으로는 건물의 수리비와 임대료 하락으로 수익률이 떨어질 수 있어 좋은 투자가 될 수 없다.
 
지방의 경우는 재개발이 가능한 지역이 제한되어 있어서 지방의 소형주택에 대한 투자는 재개발의 가능성 여부를 살펴본 후 매우 보수적으로 해야 한다.

또한 현재 정부의 소형주택 공급을 위한 정책으로 인해 도심의 소형 원룸식 주택의 공급이 급증할 것이다. 이는 결국 소형 주택들의 임대수익을 떨어뜨릴 것이다. 이러한 점을 고려한다면 소액 투자자는 더욱 더 역세권 재개발 가능지역의 소형주택을 눈여겨봐야 한다.

소형물건에 대한 투자를 생각할 때 주의해야 할 점이 있다. 우선 건물 상태이다. 다세대와 연립들은 아파트와 달리 건물의 상태가 노후 된 것이 많기 때문에 건물 상태를 잘 확인해야 한다.
 
예를 들어 누수가 있는 경우, 수리하는데 상당한 비용이 들고 완벽한 방수가 어려워 조심해야 한다. 경매물건의 경우 직접 내부를 확인할 수 없으므로 다른 입주자를 통해서 건물의 상태와 불편사항들을 조사하고 입찰하는 것이 좋다.

대출 가능한 금액도 미리 확인해야 한다. 경매물건의 경우 통상 다세대와 연립은 낙찰가의 70%정도 잔금대출이 가능하지만 만일 낙찰가가 5000만원 이하이고 방의 개수가 많다면 대출금이 낙찰가의 50% 이하로 떨어질 수 있다.

▶ 관련기사 ◀
☞(경매 라운지)법정지상권, 진흙속 `보석`