"전세금 깎아줄게 전입신고 하지마"..양도세 회피수단

[이데일리 김자영기자] 양도세를 내지 않기 위해 새 아파트에 위장전입하려는 집주인들이 적지 않은 것으로 나타났다.

서울의 경우 1주택자는 3년보유, 2년거주 요건을 갖춰야만 양도세 비과세 혜택을 받는데, 이 요건을 갖추기 위해 집주인들이 전입신고를 하지 않는 조건으로 세입자를 구하고 있는 것이다.
 
양도세를 회피하기 위한 위장전입이 적발될 경우 형사처벌(3년이하 징역 또는 천만원 이하 벌금)과 함께 양도세 및 가산세 40%를 물리지만 단속의 사각지대로 남아 있어, 사문화된 규정이나 다름없다.

◇ 양도세 5천만원 줄어 
 
12일 서울 반포동 일대 중개업계에 따르면 다음달 입주를 앞두고 있는 서초구 반포동 래미안퍼스티지 114㎡는 시세보다 3000만~4000만원 낮은 가격에 나온 전세매물이 몇 건 된다. 현재 이 아파트의 전세시세는 5억원선이다.

이처럼 시세보다 싼 전세 매물에는 `전입신고를 하지 않는다`는 단서가 붙어있다. 양도세 비과세 혜택을 받으려는 집주인들이 내놓은 물건이다.

반포동의 한 중개업소 관계자는 "작년 반포자이단지 입주 때도 전입신고를 안하는 조건으로 시세보다 싸게 거래된 사례가 있었다"고 말했다.  

래미안퍼스티지 114㎡의 경우 비과세 요건을 갖추게 되면 시세차익이 3억원(현시세 13억원선)일 경우 5000여만원의 양도세를 절감할 수 있다. 시세차익이 커지면 그만큼 절감폭도 커진다.
 
국세청 재산세과 관계자는 "위장전입은 객관적인 사실을 입증하기가 어려워 그동안 투서나 신고가 없으면 처벌하기가 쉽지 않았다"며 "이같은 불법을 막기 위해 따로 프로그램을 개발하고 있다"고 말했다.
 
◇ 세입자에게도 불리

이런 물건은 세입자에게도 불리하다. 세입자가 전입신고를 못하면 대항력이 생기지 않고, 확정일자를 받을 수 없어 우선변제도 받지 못하기 때문이다. 이 때문에 세입자들이 계약을 꺼리자 집주인들은 전세금액만큼 근저당권 설정을 해주겠다고 나서고 있다.

하지만 전입신고+확정일자를 받는 것과 근저당권 설정 사이에는 차이가 있어 세입자들의 주의가 요구된다.
 
전입신고+확정일자를 받으면 집주인이 바뀌어도 계약기간까지 거주할 수 있고 경매시 우선변제를 받을 수 있다. 하지만 근저당권 설정의 경우 우선변제는 받을 수 있지만 주인이 바뀌면 계약기간 전에 집을 비워줘야 한다.

이경환 부동산전문변호사는 "확정일자와 근저당설정이 전세금을 안전하게 보장받는다는 점에서는 차이가 없지만 계약내용을 온전히 보호받기 위해서는 확정일자를 받을 수 있는 전·월세 계약을 해야 한다"고 말했다.

*용어풀이
■ 대항력이란 현재 및 미래의 소유권자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리
■ 대항력 = 주택의 인도+주민등록 전입신고
■ 우선변제 = 대항력+확정일자
 
■ 래미안퍼스티지 114㎡ 시세차익 3억원시 양도세
과세시 :  6413만7000원(주민세 포함) 
비과세시  : 1145만7000원(주민세 포함)