[부동산 교과서]'양날의 검' 후분양, 도입 순탄할까

그래픽= 이동훈 기자

[이데일리 김기덕 기자] 보통 민간 건설사가 짓는 아파트를 분양 받은 실수요자는 최소 2~3년여 걸리는 공사기간 동안 해당 아파트 건설 현장에 몇 번씩 찾아가고는 한다. 앞으로 내가 살게 될 아파트가 땅을 파고 골조 공사를 하면서 서서히 외형을 갖춰지는 모습을 지켜보면서 뿌듯한 감정을 느끼기도 한다. 이는 우리나라에서는 아직 건물 공사를 시작하기도 전에 임시로 짓는 모델하우스만을 보고 구매를 결정하는 선분양 체제가 일반적이기 때문이다.

이처럼 선분양은 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금(주택가격 70~80%)으로 건설비용을 충당하는 제도를 말한다. 국내 경제 성장기에 활발한 주택 공급이 이뤄졌던 1970~1980년대에부터 시작해 이후 40년여간 우리나라에서 가장 일반적인 분양 방식이다.

비용적인 측면에서 선분양 체제는 장점이 많다. 건설사는 착공만 해도 아파트값의 10~20%를 계약금으로 받을 수 있는 데다 공사 중간에 중도금을 받기 때문에 자금 부담이 낮다. 이자 한 푼 들이지 않고 사업자금을 2~3년 미리 당겨받는 구조이기 때문에 건설사 입장에서는 이를 마다할 이유가 없다.

집을 구매하는 소비자 입장에서도 일단 계약금을 내면 중도금 집단 대출이 가능한 경우가 많아 잔금을 치루는 2년여 동안 자금 융통에 여유가 생긴다. 또 분양가가 상대적으로 낮게 책정될 뿐만 아니라 입주 전까지 아파트값이 상승하면 그 이익은 고스란히 소비자 몫이 된다.

다만 완공 이전에 계약을 진행하는 만큼 매년 꾸준히 증가하는 하자 분쟁 등 부실시공에 대한 위험 부담이 도사리고 있다는 점은 약점이다. 또 분양권 투기 수요를 촉발시켜 주택 시장을 교란시킬 수 있다는 지적도 나온다.

이런 선분양의 단점을 보완하기 위해 후분양을 도입하자는 논의도 활발한 편이다. 문재인 정부도 오는 2022년까지 공공주택의 70%를 후분양으로 공급하기로 목표를 세웠다. 또 후분양을 하는 민간 건설사에게 공공택지를 우선 공급하는 당근책도 제시했다. 건설사들의 자연스레 아파트 완성도와 품질을 높이게 되면 이를 보고 소비자들이 실제 집을 살 수 있는 구조로 서서히 바꿔나가겠다는 계획이다. 즉 가격대가 100만원인 핸드폰이나 3000만원 하는 자동차를 완성품을 보고 사 듯이 주택 역시 완공 이후에 소비자가 선택할 수 있게끔 분양 체제를 바꾼다는 것이다.

후분양는 분양권 투기 수요를 막고 부실시공을 예방한다는 장점이 있다. 또 소비자의 계약금이나 중도금 없이 건설사의 자금으로 공사을 시작하는 만큼 부도 파산에 대한 위험성이 선분양에 비해 상대적으로 낮다. 실제 과거 2003년 굿모닝시티의 사례와 같이 건설사나 부동산 개발업체가 도산, 파산하면서 입주자가 위험에 노출되는 경우를 사전에 막을 수 있다는 장점이 있다.

다만 그동안 후분양 도입 논의가 꾸준했지만 실행은 아직 안되고 있는 실정이다. 건설경기 하강에 따른 우려 때문이다. 당장 후분양를 도입하면 건설사가 자기 자본을 투입하거나 금융권을 통해 공사 자금을 빌려야 한다. 이런 상황에서는 건설사들의 금융 비용이 늘어나고 이는 결국 소비자들의 분양가 인상으로 이어질 수 있다. 또 신용도가 좋지 못한 중소 건설사들은 자금 조달에 부담을 느낄 수 밖에 없어 경기 하락국면에서 줄도산할 수도 있다는 우려도 나온다. 이미 참여정부 시절 단계적으로 주택 후분양 도입하는 방안이 발표됐지만 이후 정권이 3번이나 바뀌는 동안 제대로 정착하지 못한 이유다.

아울러 후분양 체제에서는 수분양자 역시 큰 돈을 짧은 기간 내에 한번에 지출해야 하는 만큼 자금 마련이 어려울 수 있다. 집을 지은 후에 분양을 받기 때문에 계약과 잔금 납입 사이의 기간이 짧을 수밖에 없기 때문이다. 이런 점을 보완하기 위해 지난 2018년 국토부는 후분양 활성화를 위해 ’공정률 60%’ 기준을 제시했다. 골조 공사가 거의 마무리되는 시점에 주택을 둘러보고 구매를 결정, 청약 후 잔금 납부까지 1년여 정도 자금을 마련할 수 있는 시간을 준 것이다. 하지만 준공 후 분양이 아닌 후분양은 현 선분양 체제와 별로다를 것이 측면에서 소비자들이나 건설사들에게 유인책이 되지 못할 것이라는 지적도 나오고 있다.