[톡!talk!재테크] 부동산 투자도 '공유경제' 바람 분다…나누고 쪼개라

[장대섭 전국부동산교육협의회 회장] 한국은행이 올해 경제성장률 전망치를 기존 3.4%에서 3%대 초반으로 내릴 것으로 예상된다. 올 1분기(1~3월) 소비부진에 따른 내수둔화와 가계부채증가로 경기 회복세가 예상보다 더디기 때문이다.

부동산 시장에서도 새로운 변화가 일고 있다. 과거 ‘올드 노멀(Old Normal)’ 시대에 금융과 실물경제의 높은 성장세를 바탕으로 세계경제와 우리경제가 크게 성장했지만 위험투자의 증가, 자산가격 버블, 글로벌 불균형, 빈부격차 등을 초래했다. 이에 대한 반작용으로 저성장과 저소비, 정부의 시장개입 확대를 중심으로 하는 ‘뉴 노멀(New Normal)시대’가 도래한 것이다. 기업의 투자나 민간소비가 줄어들고 정부의 공공(익)사업이 증가해 경제성장을 이끈다는 것이다. 요즈음 우리 부동산 시장에서도 공공기관이 이전한 지방혁신도시가 가격상승으로 투자시장을 이끄는 것도 이와 같은 이유인 것이다.

중국 경제도 ‘신창타이(新常態, 뉴노멀)’을 수용하면서 거대한 변화를 예고하고 있다. 우리나라 경제와 비즈니스 환경에 큰 변화를 몰고 올 것으로 예상되고 있다.

통계청이 2014년말에 발표한 ‘가계금융·복지조사 결과’를 살펴보면 우리나라 전체가구의 자산구성을 살펴보면 실물자산 부동산 66.1%, 기타실물자산 0.05%, 금융자산 26.5%로 보유하고 있는 것으로 조사됐다. 선진 주요국은 우리와 반대로 금융자산이 41~68%이고 비금융자산이 32~59%를 차지하고 있다. 유동성이 우리보다 풍부하다고 볼 수 있다.

특히 베이비부머(50대)들과 그 이상의 연령대가 보유하는 부동산 비율은 전체평균보다 높은 68~79%를 차지하고 있다. 우리사회의 주요 성장동력의 무형자산인 이들이 퇴직으로 인해 급여소득자에서 비급여 소득자로 가구의 소득원천이 바뀌고 소득수준도 낮아지면서 부동산 투자가 자산관리차원의 수익용부동산을 선호하게 됐다.

특히 소득세제 개편과 종합부동산세 부과, 사업위험에 따른 재산분할 및 공유경제(Sharing Economy)등의 영향으로 부동산 투자에 새로운 공동지분(공유) 투자방안이 부각되고 있다.

즉, 부부공동명의와 같은 공동투자(공유, 共有)는 취득단계에서 주택의 경우 취득세가 6억원이하와 9억원 초과는 3배차이가 난다. 보유단계에서도 재산세와 같이 재산가격(과세표준)의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 돼있어 공유지분 소유는 그만큼 낮은 구간별 누진세율을 적용 받기 때문이다.

종합부동산세와 상속세도 그렇고 경매시에도 공유자인 점유자가 우선매수청구권 행사 등으로 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 우선적 지위가 있다는 점에서도 공유투자방식, 지분투자방식은 분산투자의 중요한 투자방법이라고 할 수 있다.

최근 정부에서 주거복지차원에서 추진하고 있는 공유형 모기지 대출제도도 공유의 한 형태로 개인 투자자에게 투자 리스크를 분산하게해 주거안정을 꾀하고자하는 복지정책이라고 볼 수 있다.

이러한 부동산투자패턴이 단독소유에서 자산관리의 한 형태인 공동소유시대로 변화된 시점은 2008년 미국에서 시작된 금융위기 이후 저성장과 저소비의 확산에서 찾을 수 있다.

이에 최근 확산되고 있는 아파트 분양열풍은 자본이득을 위한 투자시장이 아니라 실수요자가 주거의 안정을 위한 비자발적 수요시장임에서도 알 수 있다. 이는 베이비부머를 비롯한 대부분의 투자자들이 고민하는 큰 문제가 리스크 관리와 안정적인 수익확보 차원이라는 점에서 더 이상 주택은 과거의 묻지 마 형태의 투자자산으로서의 매력이 사라졌음을 알 수 있다.

포트폴리오 이론(Portfolio theory)에 따라 일정한 조건하에서 여러 자산(금융, 부동산)에 분산투자를 할 경우 포트폴리오의 위험(표준편차)을 줄일 수 있고, 비교적 높은 수익을 올릴 수 있다. 최고수익을 달성하는 자산구성은 ‘부산지역과 광주지역 아파트에 각각 10%’와 ‘종합주가지수에 70%’, ‘국고채권 10%’ 분산해 투자하는 포트폴리오 구성으로 나타났다.

즉 자산투자시 적절하게 부동산의 유형(아파트, 단독, 상가, 호텔 등)과 지역은 물론 다른 금융자산과 적절히 분산하고, 소유도 단독으로 하기보다는 부부공동소유로 하는 것이 보다 유리한 것이다.