19일 업계에 따르면 일산 백석역 인근 오피스텔의 임대수익률은 8-9%를 기록했다. 일산 백석 동문굿모닝힐 46㎡(14평)의 매매가는 6000만-6500만원인데 비해 연간임대수입은 565만원에 달해 9.41%의 수익률을 보였다. 인근 비잔티움일산 역시 매매가는 8500만-9000만원이지만 임대수입은 685만원으로 수익률은 8.05%였다.
|
일산과 달리 분당 지역의 수익률은 4-5%대로 저조했다. 성남시 분당구 정자동 동양파라곤 50㎡(15평)은 매매가가 1억8000만원이지만 연간임대수입은 830만원 가량으로 수익률은 4.61%에 불과했다. 이는 현재 은행 CD금리인 연 5.25%(19일 기준)에도 못 미치는 수준이다.
오피스텔 밀집 지역인 광화문·종로, 강남, 마포, 홍대입구 등은 오피스텔마다 큰 차이를 보였지만 대개는 6-7% 선의 수익률을 보였다. 종로구 내수동 경희궁의아침 52㎡(16평)의 매매가는 1억8000만원인데 수입은 890만원으로 수익률이 4.94%였다. 마포구 동교동 홍익인간 62㎡(19평)는 6.84%, 강남구 역삼동 LG에클라트 52㎡(16평)는 7.20%의 수익률을 보였다.
임대수익률이 높은 곳은 대체로 매매가가 싸고 공실이 적은 부도심과 역세권 주변이었다. 반면 강남, 종로 등 인기지역의 수익률은 예상보다 저조했다. 무엇보다 초기매입비용이 지나치게 높다는 점이 수익률을 떨어뜨렸다. 강남구 역삼동 테헤란로 일대의 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 1000만원 선이다. 종로구 내수동 경희궁의아침은 3.3㎡당 1100만원을 넘어선다. 하지만 일산 백석동의 동문굿모닝힐의 3.3㎡당 매매가는 500만원이 채 되지 않는다.
|
물론 임대수익과 동시에 매매가 상승으로 인한 시세차익도 노려볼 수 있다. 하지만 오피스텔의 매매가 상승은 물가상승률을 감안할 때 미미한 정도라는 것이 전문가들의 지적이다. 사실 가장 수요가 많다는 역삼동의 경우 최근 들어 매매가가 500만-1000만원 정도 올랐을 뿐 이전에는 변동이 크지 않았다. 이에 비해 월세가격은 작년 11월 대비 10만-15만원 정도로 급등했다.
박원갑 스피드뱅크 부사장은 "오피스텔은 임대수익을 목적으로 한 상품이지 시세차익을 노리고 투자하는 상품은 아니다"라며 "시세가 오르는 것은 주변 지역의 땅값이 올랐기 때문이라고 봐야한다"고 지적했다.
이에 따라 강남 등 중심업무지구의 고가 오피스텔보다는 부도심과 역세권의 저가 오피스텔에 투자하는 것이 수익률 면에서 유리하다. 월세 수요가 받쳐줘 공실이 거의 없고 무엇보다 초기매입비용이 싸기 때문이다.
부동산뱅크의 길진홍 팀장은 "2억원 가까운 강남의 고가 오피스텔 한 채를 사는 것보다는 공실률이 낮은 역세권의 저가 오피스텔 2-3채를 사는 것이 더 높은 수익을 기대할 수 있다"며 "특히 자금의 여유가 있는 사람이라면 5채 이상 보유해 임대사업자로 등록할 경우 양도세 면제도 받을 수 있어 더 유리하다"고 조언했다.
※오피스텔 임대수익률 계산법
임대수익률= 연간임대수입총액X100/초기투자비용
연간임대수입총액= 연간월세총액+보증금 이자수익-대출이자비용총액
예를 들어 은행 대출을 받지 않는 A씨가 매매가가 1억5000만원, 월세보증금 1000만원, 월세 70만원짜리 오피스텔을 구입했을 경우 임대수익률을 계산해 보자. 연간임대수입총액은 연간 월세 총액과 보증금 이자수익(대략 연 5%로 추정함)을 더한 후 대출 이자 총액을 빼면 구할 수 있다. 즉 A씨의 경우 연간 월세 총액은 840만원(70만원×12개월)이며 보증금 이자수익은 50만원(1000만원×0.05)이다. 대출을 받지 않았으니 이자비용은 없다. 따라서 A씨의 연간임대수입총액은 890만원이 된다. 이것을 초기투자비용 1억5000만원으로 나누면 0.059(5.9%)가 된다.
