대우證 "분양가상한제, 건설주 수익성 영향없다"

[이데일리 이진철기자] 정부가 집값 안정을 위해 분양가상한제를 도입한 이후 건설주들이 수익성 악화에 대한 우려감이 제기되고 있다.
 
그러나 과거 분양가상한제와 유사한 원가연동제를 실시했던 시기와 분양가자율화 시기의 건설업체 수익성을 비교한 결과 별다른 차이가 없다는 분석이 제기돼 눈길을 끈다.

21일 대우증권은 분양가상한제 도입에 따른 건설주 수익성 변화를 예측하기 위해 지난 89년부터 98년까지 원가연동제 시기와 99년부터 2005년까지 자율화 시기를 비교한 결과 수익성 차이는 미미했다고 밝혔다.
 

▲ 과거 분양가상한제 시기와 현재 자율화 시기의 건설업 매출총이익률 추이

▲ 누적 평균 매출총이익률 비교

대우증권 분석에 따르면 누적 매출총이익률은 89~98년 원가연동제 시기가 12.8%, 99년 이후 분양가 자율화 시기가 13.3%로 0.5%포인트 차이에 불과했다. 또 분양가상한제 시기와 분양가자율화 기간의 건설업체 평균영업이익률은 7.5%로 동일했다.

표본 대상은 청산, 법정관리, 화의 등을 겪은 업체를 제외한 21개 건설사를 선정했다. 해당 업체는 GS건설, 대림산업, 현대산업개발, 두산산업개발, 코오롱건설, 동부건설, 풍림산업, 계룡건설, 중앙건설, 삼부토건, 삼환기업, 고려개발, 한라건설, 삼호, 동양건설, 성지건설, 신성건설, 신일건업, 한일건설, 삼환까뮤, 범양건영이다.

▲ 누적 평균 영업이익률 비교

이선일 대우증권 애널리스트는 "분양가상한제는 그 자체로 건설주에 치명적 영향력보다는 특별한 이유 없이 단기간에 시장대비 급등한 건설주에 적절한 매도타이밍을 제공하는 역할을 한 측면이 크다"고 말했다.

◇건설주, 정부규제 등락 반복.. 공급확대책 주목해야

실제로 작년 10월부터 올해초까지 불과 3개월 남짓 사이에 건설주는 천당과 지옥을 오가고 있다. 고분양가 논란을 계기로 주택수요가 불붙었던 작년 10월 이후 2개월간은 건설업지수가 32.5% 급등했다. 그러나, 민간택지 분양가상한제 전면도입을 발표한 12월 18일부터 한달 만인 지난 1월 23일까지 건설주는 17.9% 급락했다.

건설주는 작년 상반기 중에도 유사한 주가양상이 존재했다. 3월 중순 이후 잘 나가던 건설주는 이른바 정부의 버블세븐 경고를 계기로 급격한 하락 국면을 맞았다. 불과 한달 반 만에 31.2% 폭락해 오히려 그 정도가 심했다.

이 애널리스트는 "버블세븐은 말그대로 일부 지역의 집값 거품에 대한 경고로 주택시장 전반에 악영향을 주는 내용이 아니다"라며 "분양가상한제는 건설업체 들의 사업 및 수익구조에 혁명적인 변화를 몰고 올 수 있는 사항"이라고 설명했다.

이 애널리스트는 그러나 "분양가상한제 등 일련의 강력한 규제정책을 냉정하게 분석해보면 건설업체의 상승국면에 지장이 없다"고 밝혔다.
 
분양가규제가 건설업체들의 실적기반인 분양수요와 수익성에 미치는 영향이 미미하다고 볼때 2008년 이후에 전개될 공급확대라는 보다 큰 그림에 주목해야 한다는 주장이다.
 
그는 이에 따라 주택개발업체로 공급확대 조치의 최대 수혜주로 현대산업(012630)개발을 최선호주로 제시했다. 또 3년간의 정체에서 벗어나 본격적인 성장에 돌입하는 대림산업(000210)도 매력적이라고 평가하고, 중견업체 중에는 턴어라운드가 예상되는 두산산업개발(011160)과 경남기업(000800)을 추천했다.