[아파트 돋보기]단지 내 편의시설 관리 비용 절감 방법은?③

서울 강동구의 한 아파트 단지 전경(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.

공동주택관리법 시행령(제23조)에서는 주민공동시설, 인양기 등 공동시설물의 이용료를 해당 시설의 이용자에게 따로 부과할 수 있도록 하고 있습니다. 또한, 운영을 외부에 위탁도 할 수 있도록 허용하고 이 경우에도 해당 시설의 이용료는 위탁에 따른 수수료 및 관리비용 등의 범위에서 정하여 부과·징수 하도록 하고 있습니다.

직접 관리사무소에서 관리하는 경우라면 위탁에 따른 수수료가 발생하지는 않겠으나 대신 관리비용(관리직원 인건비와 직접 경비)이 그만큼 더 증가해 이용료는 관리비용 등의 범위에서 부과·징수 하라는 것으로 이해할 수 있겠습니다.

결국 상기의 규정은 공용시설물의 이용료는 이익추구 대신 실제 발생한는 비용 범위에서 부과해야 한다는 취지로 해석해야 한다는 것입니다.(실제 인근 단지 입주자등에게 이용을 허용하는 경우에도 영리를 목적으로 운영을 금지하고 있다고 합니다. 시행령 제29조의2)

그런데 현재와 같이 이용료를 별도로 부과하여 잡수입(관리외수익)으로 처리하고 실제 관리에 드는 비용은 일반 관리비로 처리하면 지출 비용과 별도 징수한 수익과의 일치 여부를 확인하는 것이 실무적으로 곤란(비용 발생 시기와 이용료 적립 시기의 불일치와 수익의 인식방법과 비용의 처리방법의 불일치가 원인)해져서 징수되는 이용료가 실비 테두리에서 정해지는지 확인이 어려워집니다.

또 다른 문제는 실제 시설을 이용한 입주민에게서 징수한 돈을 관리비 차감 형태로 환급하는 경우에는 이용료 적립에 기여하지 않은 사람도 관리비 차감의 혜택을 누리는 반면, 유지관리를 위한 실제 비용을 부담한 주체는 수익 발생에 따른 혜택을 보지 못하는 문제가 발생할 수 있다고 합니다.

복리시설의 유지관리비용을 장기수선충당금으로 계획수선하는 경우에 그러한 문제가 발생할 수 있다고 하는데요, 지하주차장 바닥이나 벽의 도장이나 헬스장의 운동기구의 일괄 구매 등을 장기수선충당금을 집행해서 교체 또는 수선을 하는 경우가 그러한 예라고 합니다.

비용부담은 해당 아파트에 거주하고 있지 않은 소유자도 부담하지만, 시설이용에 따른 이용료 수입은 입주자 등 공동기여수익이라는 명목으로 연말에 관리비 차감 형태로 환급해주기 때문이지요. 자동차가 없는 세입자나 헬스장을 이용하지 않는 세입자 입장이라면 해당 환급금은 기여 이상의 혜택을 보는 것이 되고, 막상 장기수선충당금을 부담하는 비거주 소유자는 시설 이용에 따른 혜택을 누리지 못하게 되니까요.

특히, 적정 규모로 징수 여부를 확인하기 위해서는 해당 시설에 단위기간 동안 총 유입되는 현금흐름과 유출되는 현금흐름의 규모를 파악해야 합니다. 그러나 현재는 별도로 이용료를 부과하는 관리방법을 선택하였을 경우에는 회계상 자금의 유출 경로(관리비차감으로 모든 입주민에게 환급)와 유입 경로[관리외수익(이용료)으로 특정 이용자에게만 징수]가 일치하지 않는 구조로 운영되다보니 이를 일치시키는 것이 생각처럼 쉽지 않은 것도 현실입니다.

따라서 대한주택관리사협회는 이러한 불합리를 해결하기 위해서는 지출 경로와 징수 경로가 독립된 회계단위로 이루어지는 독립체산제 형태로 운영하도록 하여 회계상으로 자금의 순환이 해당 시설에 관한 독립된 회계단위 내에서 이루어지도록 운영방식을 개선할 필요가 있다는 입장입니다.

별도로 이용료를 부과하는 공용시설물을 하나의 회계단위로 해서 독립채산제방식으로 운영하는 경우에는 비용과 수익이 해당 공용시설물별로 관리되는 폐쇄형 구조가 되기 때문에 수익·비용의 차액의 증감만 꾸준히 관리하게 되면 해당 이용료가 실비 수준에서 징수되고 있는 지의 적정성을 파악(잔액이 증가하면 실비 이상이 징수, 감소하면 실비 미만으로 징수)이 가능해진다는 설명입니다.

해당 시설물에서 적립된 수익으로 해당 시설물에 필요한 비용을 처리하기 때문에 수익자 부담 원칙에도 부합합니다. 별도로 이용료를 징수하고 발생한 수익 중 남은 재원을 기여자 이외의 사람에게 환급하게 하는 불합리한 모순도 제거할 수 있습니다.

또한 독립채산제 운영방식에 더해 일정 수준의 운영자금의 유보(예를 들면, 연간 총 운영자금의 10%)가 허용되어야 연 초에 필요한 관리도 가능해진다는 설명입니다. 현재처럼 모든 자금을 관리비차감 형태로 전액 환급하도록 하면 연초에 필요한 비용에 충당이 불가능하게 되기 때문이라는 설명입니다.

회계적으로도 계속성(즉, 일정 수준의 자금 유보를 유지하는 것)을 담보한다면 실비징수가 실현되기 때문에 사용자도 과당징수에 따른 불이익을 받지 않는다는 점을 고려할 필요가 있습니다.

이처럼 독립채산제 방식의 운영은 실비징수 파악의 용이성과 수익자부담 원칙을 실현할 수 있어 현재의 관리방식을 개선해야 한다는 주장의 근거로 쓰이고 있습니다.

다만 어느 부분까지는 장기수선계획으로 관리할지와 투입되는 관리인력의 비용 중 얼마까지를 해당 시설물의 필요 관리비로 설정할지 등 보다 구체적인 부분은 관리규약이나 세부 운영규정으로 관리할 수 있게끔 제도를 탄력적으로 운영할 수 있도록 지자체의 세심한 지도감독도 필요하다는 설명입니다.

이미 존재하고 합리적인 관리가 필요한 공용시설물의 관리방안, 특히, 건설비용의 증가로 비용과 수익에 있어서 합리적인 배분이 더욱 필요해지는 시기에 신중하게 재검토해볼 필요도 있어 보입니다.

[아파트 돋보기] 단지 내 편의시설 관리 비용 절감 방법은?①

[아파트 돋보기]단지 내 편의시설 관리 비용 절감 방법은?②