[김학렬의 All that 부동산 100회] 금리인상에 부화뇌동하지 맙시다!

기준금리가 0.25% 인상되었다. 금리 인상을 하게 되면 누가 가장 큰 피해를 보게 될까? 당연히 대출을 많이 받은 사람일 것이다. 누가 대출을 많이 받았을까? 개인일까? 기업일까? 정부일까?

아전인수하지 마시고 시장을 있는 그대로 보시기 바란다. 정부는 다주택자들에게 불익익을 주기 위해 대출 금리를 높인 것이 아니다. 물론 어느정도 고려를 했을 수는 있지만 0.25% 높인다고 다주택자의 대출 문제가 발생하는 것이 아니기 때문이다.

0.25%를 높음으로서 큰 피해를 볼 주체를 생각해 보자. 대출 금액이 클수록 피해는 커진다. 몇백만원, 몇천만원, 몇억 단위가 아니라 몇 조 정도, 최소한 몇 천억 정도 대출을 받은 주체에게는 엄청난 피해가 가는 것이다. 그 정도 규모의 대출을 받는 주체가 누구인가? 바로 기업과 정부다.

국채, 지방채 이런 것이 결국 다 대출의 일종이다. 그 금액이 엄청나다. 거기에 공공기관 빚이 상당히 많다는 것은 매스컴을 통해 이미 다 알고 있을 것이다. 대부분 빚의 규모가 조 단위다. 공공기관도 엄청난 대출 이자를 내고 있다.

이제 금리 인상에 대한 포인트가 좀 달리 보일 것이다. 물론 금리를 인상하면 개인 대출을 받는 경우에도 피해가 있다. 없다는 의미가 아니다. 하지만, 0.25% 때문에 대출 받을 걸 안 받을 정도의 큰 차이는 아니라는 것이다. 3년 전 1.5% 했을 때도 사상 최저금리였다. 다시 1.25%로 한다하더라도 우리가 실질적으로 느끼는 금리의 혜택을 크지 않을 것이다.

그리고, 금리 때문에 투자를 하지 않는 투자자들은 거의 없다. 투자할 물건이 있으면 투자를 하는 것이지. 0.25% 때문에 투자를 하는 것이 아니라는 것이다. 투자 물건에 대한 분석을 하고 투자 적격이면 투자하고, 투자 적격이 아니라면 투자하지 않는다는 것이다. 이번 금리 인하로 투자 적격인 상품이 투자 적격이 아닌 상품이 되는 것이 아니라는 것이다.

시장에 유동성 자금이 너무 많다고 한다. 그래서 투자 수요가 급증하는 것이라고 한다. 결국 유동성 자금을 줄이는 방향으로 금리 정책을 펼치는 것이다. 유동성 자금을 줄이려면 시장에 풀린 돈을 다시 끌어들어야 한다. 가장 좋은 방법은 금리를 높여서 금리에 투자하게 하는 것이다. 유동성 자금을 줄이는 효과를 보는 것이다.

물론 금리 인상으로 부동산 투자가 어느 정도 위축될 수 있다. 하지만, 그건 금리 인상 때문이 아니라 부동산 시장 자체에 투자 적격인 상품이 너무 적기 때문일수도 있다. 이런 부동산 시장에서는 한번더 생각할 필요가 있다.

금리 인상은 부동산 투자층들을 규제하기 위한 목적으로만 단행된 것이 아니니 평소보다 오버해서 위축되실 필요는 없다는 말씀을 드리고 싶었다. 아울러 대출 문제는 대출 이자가 올라가는 것이 아니라 대출 자체가 안되는 것이 더 큰 문제라는 것이다. 매수해야 될 물건을 포기하는 쪽으로 확대 해석하지 않으셨으면 하는 의미다.

금리 인상이 되면 개인 뿐 아니라 정부, 기업체들도 모두 피해가 있다는 말씀드리고 싶다. 금리 인상으로 부동산 시장이 어떻게 되지 않는다. 과거 기준 금리가 5%가 넘었을 때에도 시세가 올랐었다. 심지어는 부동산 광풍도 있었었다.

어짜피 현재는 저금리 시대이기 때문에 미미한 수준의 금리의 변동은 부동산 시장에 영향을 주는 정도가 과거 대비 크게 낮아졌다. 오히려 DTI, LTV 축소, 초과이득반환, 다주택자양도세중과, 분양가상한제 등이 부동산 시장에 주는 영향력이 더 크다. 지금 시장은 대출 자체가 안된다는 것이 더 큰 문제일 뿐이다.

다시 강조한다. 아전인수 하기 보다는 객관적으로 시장을 평가하시기 바란다. 그저 평소대로 부동산 공부하시고 매수여부를 결정하면 된다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘서울 부동산의 미래’의 저자로 17년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있다. 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만 9천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 부동산 팟캐스트 방송 1위 부동산 클라우드를 진행하고 있다.