(新부동산투자전략)아파트,`대박`보다는 `실리`

[이데일리 남창균기자]  아파트 재테크 시대는 끝났다.(?) 8·31대책으로 집값이 떨어지면서 이제 더 이상 아파트에 투자해서는 돈을 벌 수 없다는 인식이 확산되고 있다. `강남 불패`로 상징되던 `아파트 불패`의 시대가 막을 내리고 있는 것이다.

전문가들은 아파트 값이 내년까지 떨어질 것으로 보고 있다. 또 내년부터는 보유세가 많게는 2배 이상 오르고 2007년부터는 양도세 부담도 크게 늘어난다. 지난 2001~2003년과 올 상반기처럼 자고나면 수 천만원씩 오르던 `대박`은 기대할 수 없게된 셈이다.

당분간은 아파트에 투자해 봤자 수익은 없고, 비용만 늘어나는 최악의 시기가 될 것이다. 하지만 아파트 값이 바닥을 친 이후에는 새로운 기회를 잡을 수 있을 것으로 보인다. 다만 앞으로는 아파트 값이 오르더라도 몇몇 지역을 제외하고는 물가상승률 수준에 그칠 공산이 크다.

향후 아파트 투자전략은 투기가 아닌 투자(거주+투자) 개념으로 바꿔야 한다. 단기 시세차익을 노린 투자에서 최소 3년 이상의 장기 투자로 바꿔야 한다는 것이다. 특히 은행 금리가 고금리 기조로 바뀌고 있는 점을 감안할 때 차입을 통한 단기 투자는 바람직하지 않다.

그렇다면 언제 사야할까. 물론 가격이 바닥을 쳤을 때다. 현재로서는 언제쯤 바닥을 칠지 가늠하기 쉽지 않은 상황이다. 다만 1가구2주택 양도세 중과 유예기간이 내년 말까지이므로, 그 때까지는 하락세가 이어질 가능성이 크다. 하지만 우량물건을 고르기 위해서는 당장 매입전략을 짜야 한다. 자금을 미리 마련하는 것은 물론이고 시세와 물건 동향을 주기적으로 체크해야 한다.

매수타이밍 못지 않게 중요한 것은 어느 지역에서 어떤 아파트를 구입하느냐이다. 주거목적이라면 학교가 가깝고 환경이 좋은 곳을 고르면 되겠지만 투자까지 생각한다면 무리를 하더라도 값이 오를 지역을 선택해야 한다. 그런 점에서 보면 이미 값이 많이 올랐지만 강남과 분당은 여전히 투자 1순위이다.

올 상반기 아파트 값이 많이 오른 곳을 보면 분당·과천·용인(2월부터), 용산·영등포(3월부터), 안양(4월부터), 마포·양천·의왕(5월부터), 일산·수원(6월부터) 등지였다. 소형보다는 대형평형의 가격상승률이 높다는 점도 고려해야 한다. 올 1~7월 강남지역 아파트 값 상승률은 소형 7.9%, 중형 8.4%, 대형 12.1%였다.

이밖에 무주택자나 1주택자들은 공공택지에서 분양하는 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 전매제한과 채권입찰제로 인해 시세차익이 줄어들었음에도 불구하고 당첨만 되면 1억원 안팎의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 판교, 송파, 동탄, 수원 이의동, 파주 등 신도시에서 공급되는 아파트를 분양 받는 것이 아파트 재테크로는 최선의 방법이라고 조언한다

■아파트 투자 돋보기

- 매수타이밍은 : 2006년 상반기(2007년 하반기까지 가능)
- 지역은 : 강남 분당 과천 평촌 등
- 아파트는 : 가격이 전저점 이하로 떨어진 아파트, 최고 시세대비 20% 이상 하락
- 평형은 : 일반 아파트는 40평형대 이상
- 투자기간은 : 최소 3년 이상
- 은행대출은 : 고금리 기조로 전환 중이므로 최소로 줄여야 함