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아직 11월 계약 신고 기한이 남아 있기는 하지만, 현 추세대로라면 지난 8월 4441건 수준에 그칠 가능성이 높다.
서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶인 데 이어 아파트에 한해 토허구역으로까지 지정되면서 거래 위축 속도가 빨라지고 있다.
특히 그 여파는 한강벨트에서 크게 나타나고 있다. 마포·성동·광진·동작·강동구 등은 10·15 대책 이전 가격 상승을 주도했던 지역이다. 당시 토허구역 지정 가능성이 제기되자 전세를 낀 매수세가 몰렸지만, 규제 확정 후 매수 심리가 급격히 식었다.
광진구는 11월 계약 신고가 현재까지 18건에 그치며 10월(210건) 대비 91.4% 감소했다. 성동구 역시 10월 383건에서 11월 39건으로 89.8% 줄었다. 강동구는 568건에서 59건으로 89.6%, 마포구는 424건에서 46건으로 89.2% 감소하는 등 감소폭 상위 1~4위가 모두 한강벨트에서 나왔다.
반면 기존부터 3중 규제가 적용된 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 감소폭이 상대적으로 작았다. 서초구는 154건으로 10월 대비 29.4% 줄었고, 강남구는 293건에서 201건으로 31.4% 감소하는 데 그쳤다. 두 지역은 월말 신고 누적으로 11월 거래가 10월 수준에 근접할 가능성도 있다. 용산구는 114건에서 68건으로 40.4%, 송파구는 608건에서 340건으로 44.1% 감소했다.
서울 아파트 매매 시장의 침체는 12월에도 이어질 전망이다. 시중은행들이 가계대출 총량 관리를 강화하면서 금리를 높이고 주택담보대출 취급을 중단하는 사례가 늘고 있기 때문이다.
12월 거래 신고는 현재까지 105건에 불과하다. 심지어 성동·강동·종로·용산구는 아직 건수가 ‘0’건이다.
전문가들은 이번 규제로 시장 냉각이 단기간에 끝나지 않을 것이라는 관측과 함께, 가격 조정 역시 규제 효과가 본격적으로 반영된 결과라는 분석을 내놓고 있다.
다만 전문가들은 이 같은 시장 위축이 연말까지는 이어질 것으로 본다. 하지만 1~2개월간의 단기 충격에 그칠 수 있다는 지적도 나온다. 대출 문턱이 낮아지는 내년 1월이 변곡점이 될 수 있다는 분석이다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “서울 변동률이 1.61%에서 0.79%로 둔화되고 강남·송파 등 주요 지역의 상승폭이 줄어드는 등 10·15 대책의 효과는 분명하다”고 진단했다.
하지만 그는 “전면적인 하락 전환은 어려워 보인다”며 “대중 충격요법에 따른 정책 효과는 통상 1~2개월이 가장 크기 때문에, 은행권 가계대출 총량이 리셋되는 2026년 1월부터는 대기 수요층이 다시 시장에 유입될 가능성이 높다”고 전망했다.
