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최근 국책 모기지 업체인 페니매이와 프레디맥은 주택 경기 활성화를 위해 생애 최초 주택 구입자와 저소득층에게 최소 다운페이먼트(일시 선납금) 비율을 주택가격의 3%로 낮춘 모기지 상품을 출시했다.
이와 관련, 쉴러 교수는 15일(현지시간) CNBC와의 인터뷰에서 “대출을 해주는 금융기관과 이를 보증하는 모기지 업체 모두 위험해질 수 있다”고 밝혔다. 그는 “만약 누군가에게 디폴트(채무불이행)가 발생할 경우 오직 집값의 3%만 받을 수 있을 뿐 그들은 집을 팔아야 하고, 돈 전부를 돌려받을 수 없게 된다”고 말했다.
지난 2008년 미국의 서브프라임 모기지 붕괴로 주택가격이 폭락한 이후 대출 기준은 굉장히 까다로워졌으나 최근 들어 그 기준이 느슨해지고 있다.
페니매이와 프레디맥은 대출을 해줄 순 없지만, 금융기관 등으로부터 신규 모기지론의 절반 가량을 사들인다. 은행이 여전히 까다로운 대출 규정을 적용할지라도 이번에 출시된 새로운 대출 프로그램은 주택 시장에서 소외됐던 생애최초 주택 구입자와 저소득층을 대상으로 한 규제 완화다.
물론 페니매이와 프레디맥이 출시한 3% 다운 페이먼트를 이용하기 위해선 대출자들은 최소 620점의 신용점수(크레딧 포인트)가 있어야 한다. 그들은 소득, 자산, 직업 상태, 개인 모기지 보험 가입 등을 증명해야 한다.
아직까진 주택 구입 움직임이 활발하진 않다. 전미부동산협회의 최근 데이터에 따르면 생애 최초 주택 구입자는 전체 주택 구매시장에서 33%를 차지해 27년만에 최저치를 기록했다.
쉴러 교수는 “아마도 문화적 변화가 있는 것 같다”며 “이웃과 대화를 나누는 등의 일보단 페이스북에 더 많은 시간을 쏟고 있는 것 같다”고 밝혔다. 다만 싼 기름값이 주택 구입에 대한 수요를 높일 수 있다고 전망했다. 그는 “상대적으로 가격이 저렴했던 도시 외곽 주택이 걱정된다”며 “기름 값의 하락으로 교통비용이 절약되면서 도시에서 45분 또는 한 시간 떨어진 곳의 주택을 구입하는 것에 긍정적일 수 있다”고 설명했다.
그러나 여전히 그는 주택 구입에 부정적인 뉘앙스를 내비쳤다. 그는 “역대 최저 금리가 대다수 사람들에게 주택 구입의 최적기라는 인식을 줄 수 있지만 주의할 점이 있다”며 “역사적으로 주택은 투자처로서 훌륭하지 않다. 지난 100년간 주택 가치는 거의 오르지 않았다”고 지적했다.
