[11·3 대책]강남4구·하남·동탄2·세종…입주때까지 분양권 전매금지

△정부가 부동산 투기차단을 목표로 전매제한 등 규제를 강화하면서 시장 냉각이 우려되는 서울 강남구 일대 전경 [사진=이데이릴 DB]

[이데일리 정수영 박태진 기자] 정부가 3일 과열된 주택시장을 가라앉히기 위한 냉탕 정책을 내놨다. 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)를 주축으로 들끓고 있는 재건축 투자 열기를 식히기 위한 조치다. 골자는 전매 제한 강화, 1순위 청약자 제한, 재당첨 금지 확대다. 당초 규제 대상이 강남지역에 한정될 것이란 예상과 달리 서울·수도권과 부산, 세종시 등 전국 37개 지자체를 조정 대상지역으로 선정했다. 이들 지역 아파트 분양권 시장에 투기 수요가 가세해 거품이 많이 끼었다고 판단한 것이다. 대책 적용 기간은 일단 6개월이다. 이후 시장 상황을 봐가며 대책의 강도를 조절하겠다는 게 국토부의 계획이다.

당장 아파트 분양시장은 이번 대책으로 타격이 불가피해졌다. 특히 올 연말과 내년 초 분양 예정인 신규 분양 단지들은 투자 수요가 줄어 청약률부터 걱정해야 할 판이다. 대책이 발표된 3일 이후 분양에 나서는 아파트들은 적어도 1년 6개월간 분양권 거래를 할 수 없기 때문이다. 그렇지만 전국적으로 일어나고 있는 ‘묻지마 투자’나 ‘단타(단기 투자)’ 등 투기적 수요를 차단하기 위해선 불가피한 선택이었다는 해석이 나온다. 장기적으로는 시장 안정화나 지역별·단지별 양극화 해소에 도움이 될 것이란 전망도 적지 않다.

△정부가 아파트 분양권 전매를 1년 6개월(서울 강남권 등 일부 소유권 이전등기까지) 이상으로 강화하는 등 규제를 확대한 서울과 수도권 조정 대상 지역. [자료=국토교통부]

◇강남4구 입주 때까지 전매 금지… “투기 수요 원천차단하겠다”

‘11·3 주택시장 안정 관리 방안’ 내용은 아파트 분양권 투기 수요 차단에 초점이 맞춰졌다. 가장 강한 장치는 전매 제한 강화다. 현재 수도권 민간택지 내 분양권은 전매 제한이 6개월, 지방은 아예 없다. 하지만 3일부터 입주자모집공고를 하는 조정 대상 지역(전국 37개 지자체) 분양아파트는 짧게는 1년 6개월, 길게는 최고 3년까지 분양권 거래가 금지된다.

분양권 전매 제한 강화 지역은 서울 전체를 포함해 경기도 과천·성남·하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시만 해당)·부산시 해운대·연제·동래·남·수영구, 세종시 등이다. 특히 강남4구와 과천지역 전체(공공+민간택지), 성남·하남·고양·화성동탄2·남양주시와 세종시 공공택지에서 나오는 분양 물량은 입주 시점까지 분양권을 사고 팔 수없다. 분양 후 입주까지는 보통 2년 6개월에서 3년 정도 걸린다. 강남4구를 제외한 서울 나머지 21개 자치구의 민간택지 분양 물량도 계약 후 1년 6개월간 전매가 금지된다.

정부가 전매 제한 기간을 강화한 것은 투기 수요가 분양권을 사고팔면서 프리미엄(웃돈)을 올려 결국 실수요자들만 피해를 본다고 판단한 때문이다. 실제로 청약 당첨 후 단기간에 팔아 웃돈을 챙기려는 투기 수요가 분양시장에 많이 몰려들었다. 최근엔 20대 젊은층까지 단기 투자를 목적으로 청약에 나서는 등 전국적인 투기 열풍이 심각한 상황이었다.

◇1순위 청약·재당첨도 제한…2주택자 새 집 갈아타기 어렵다

조정 대상 지역은 청약 1순위 자격도 모두 제한된다. 현재는 수도권의 경우 청약통장 가입 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위 자격이 생긴다. 하지만 이달 중순부터는 조정 대상지역 내 아파트에 청약할 경우 세대주만 1순위 자격이 주어진다. 5년 이내 아파트에 당첨된 사실도 없어야 하고, 2주택 이상 소유자도 1순위 자격이 박탈된다.

청약 재당첨도 최대 5년까지 제한된다. 조정 지역 내 분양 아파트에 당첨된 이력이 있을 경우다. 조정 대상지역 중 과밀억제권역에 포함되지 않는 화성동탄2신도시는 재당첨 제한 기간이 전용면적 85㎡ 이하는 3년, 85㎡ 초과는 1년이다. 나머지 지역은 각각 5년, 3년을 적용받는다. 예외 조항도 있다. 부산시는 현재와 마찬가지로 전매 기간에 제약을 받지 않는다. 현행법상 투기과열지구나 분양가 상한제 대상, 과밀억제권역이 아니면 전매 제한을 적용받지 않기 때문이다.

하지만 부작용을 우려하는 목소리도 나온다. 우선 이번 대책으로 2주택자들이 새 아파트로 갈아탈 기회가 줄어든다는 점이다. 정부가 정한 조정 대상지역은 전매를 제한하더라도 실수요나 장기 투자 수요가 많은 지역들이다. 2주택자들로서는 1순위 청약이 제한돼 분양을 통한 새 아파트로 갈아타기가 쉽지 않게 됐다. 청약통장 불법 매매가 지금보다 성행할 것이라는 지적도 나온다. 1순위 청약 통장을 구하기가 그만큼 어려워지기 때문이다.

◇중도금대출 요건 강화… 2순위 청약 때도 통장 필요

다음달부터는 청약 1순위 접수일이 하루에서 이틀로 늘어난다. 현재는 당해·기타지역에 구분없이 하루에 1순위 청약을 진행하지만 앞으로는 이를 분리해 이틀에 걸쳐 따로 청약접수을 받는 것이다. 현재는 청약 2·3순위가 통합되면서 통장이 없어도 2순위로 청약이 가능했지만 내년 1월부터는 조정 대상지역에서 분양되는 아파트는 2순위 청약자도 청약통장이 있어야만 신청할 수 있다

중도금대출 발급 요건도 강화된다. 청약제도 조정 대상 지역의 중도금대출 보증 발급요건을 현행 ‘전체 분양가의 5% 이상 계약금 납부’에서 ‘전체 분양가의 10% 이상 계약금 납부’로 변경하는 것이다. 적은 자기자본을 활용해 분양 계약 후 시세 차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자 수요를 차단하기 위한 조치다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “이번 대책은 단기 차익을 노리는 투자 수요보다 실수요자가 우위에 서는 시장을 만드는 데 목적이 있다”며 “제도가 안착되면 실수요자들에게 더 많은 내 집 마련 기회가 주어져 안정적인 주택시장을 유도할 수 있을 것”이라고 말했다.

이밖에 정부는 재건축·재개발 사업의 투명성을 제고하기 위해 정비사업조합이 발주하는 용역은 경쟁입찰을 원칙으로 하고, 정비사업과 관련해 금품·향응을 제공·수수했다고 자진신고할 경우 처벌을 감면하고 신고 포상제도도 도입하기로 했다.

실거래가 허위신고에 대한 신고포상금·자진신고제를 도입하는 한편 부적격 당첨자는 청약 제한 기간을 3개월에서 1년으로 늘리고 불법 전매자는 새로 1년을 신설하는 등 청약 불법 행위에 대한 처벌도 강화할 방침이다.