(부동산레이다)강남 재건축전쟁, 누가 이길까?

[양은열] 온통 강남의 재건축 기사로 언론이 야단법석이다. 매일 초강도의 단어를 써가며 강남의 재건축을 잡겠다고 난리다. 얼마나 강남의 재건축이 잘못을 했기에 이정도인가? 아니면 과연 강남의 재건축은 그토록 중요한 것인가? 부동산 정책이 모두 재건축 정책으로 몰려 있는 느낌이다. 그도 그럴 것이 참여정부 들어와서 강남의 집값은 반드시 잡겠다고 했던 정부다. 10,29 부동산 정책이후 잠잠하던 재건축이 올해 초부터 꿈틀거리기 시작하자 대대적인 재건축과의 전쟁을 선포한 것이다. ‘세무조사’는 물론 ‘ 재건축 분양승인 취소 검토’며 ‘재건축 비리 전면 조사’등의 카드를 꺼내고 있다. 그런데 아이러니하게도 이러한 상승의 출발점이 부동산을 반드시 잡겠다는 정부로부터 시작되었다는 점이다. 년초부터 서울시가 정밀안전진단 권한을 구청에 위임하겠다고 밝히자 은마, 둔촌주공아파트가 꿈틀거리기 시작했고, 2종 일반주거지역 재건축 층고제한인 12층이하를 폐지하자는 안이 발표되자 고덕주공, 개포주공 등이 폭등에 가세하였다. 재건축 개발 이익환수제 예외 규정을 상승용적률 30% 이내와 50가구미만 재건축으로 하여 이런 아파트는 임대아파트를 짓지 않아도 된다는 안이 나오자 강남의 중층 아파트가 급등을 하였다. 이에 질세라 3종 일반주거지인 압구정동 아파트 단지가 60층 높이의 초고층 재건축 추진까지 공론화 되면서 강남 집값은 폭등의 방향으로 접어들게 된 것이다. 이에 정부는 초강도 재건축 규제책으로 전환하여 재건축사업에 제동을 걸고 만약 중대한 사항이 발견되면 이미 사업승인을 받은 단지라도 직권으로 사업을 취소시키겠다는 것이다. 이게 무슨 해괴망측한 말인가? 누가 사업승인을 해주었는가? 이제와서 사업승인을 취소한다니 어린아이들의 말장난인가? 그동안 재건축 진행상황을 보면 도시 및 주거환경 정비법이나 재건축 개발이익환수제 등 새로 도입되는 규제를 피하기 위해 기존 재건축 조합은 급하게 사업을 진행시켰고 무리수가 도입된 것은 사실이다. 그런데 이를 문제 삼아 사업승인을 취소시킨다면 또다른 부작용을 양산할 것이다. 무엇이 부적절한 하자며 중대한 것인지. 또한 적절한 분양가는 어떤지 기준도 없는 재건축 전쟁과의 결과는 뻔한 사실임에 틀림이 없다. 만약 재건축 사업이 절차상 문제가 있다면 사업승인을 관리 감독해야 할 정부의 책임 또한 피할 수 없다. 왜냐하면 재건축 최종 승인자는 정부이기 때문이다. 이런 상황아래 정부는 자신들의 잘못된 부분은 제쳐두고 재건축과 또다시 전쟁을 치루겠다고 선언한 것이다. 우리는 이것을 또 지켜 보아야 하나? 누구를 위한 전쟁인가? 과연 이렇게 하면 강남의 재건축은 잡히는가?정부가 온갖 정책을 다 동원해서 재건축으로 인한 강남의 집값 상승을 막는다고 재건축의 투자 메리트는 사라지는 것인가? 시중의 부동자금이 갈 곳이 없어 방황하고 있는 현실에서 일반인에게 투자 메리트가 산재해 있는 강남의 재건축에 투자하지 말고 정부정책을 믿고 조용히 있어달라고 할 수 있겠는가? 결론부터 이야기하면 또다시 정부는 악수를 두고 패배할 것이 뻔한 전쟁을 치루고 있다는 것이다. 지금까지 참여정부가 추진해온 주택정책은 노동자와 소외계층을 배려하고 약한자들을 위한 대책이 주를 이루어 왔다. 그래서 임대주택을 활성화하고 부자들에 대한 양도세 강화나 종합부동산세 도입, 재산세 인상등에 주력해 온 것이다. 그러나 결과는 어떻게 되고 있는가? 강남의 재건축 가격은 참여정부 출범이후 가격은 보합이나 하락을 쳤단 말인가? 도데체가 정부의 관료들은 진정으로 서민을 위한 정책을 펴고 있는가? 며칠 전 강남구청에 민원처리를 위해 주택과를 찾아갔다. 깨끗한 건물이며 바쁘게 돌아가는 사람들과는 반대로 여전히 공무원들의 무사안일 탁상행정은 여전함을 느끼게 되었다. 물론 많은 공무원들께서 다 그러는 것은 아닐 것이다. 그런데 아침 9시가 조금 넘어서 민원처리 하나 하려고 갔던 일은 오후 3시가 가까이 와서야 담당자와 만나 이야기를 들을 수 있었다. 물론 근본적인 해결책은 듣지 못한 채 말이다. 필자와 같이 부동산 전문가가 이토록 힘들게 민원처리를 하는데 일반 서민은 오죽이나 할까? 다시는 오고 싶은 강남구청이 아니었다. 하나의 민원을 처리하기 위해 5개과를 돌아다녀야 하는 현실이 너무 필자의 마음을 무겁게 하였던 것이다. 강남재건축 문제 처리에서도 필자의 마음을 안타깝게 만든다. 재건축은 아파트 미래의 자산 가치를 반영하는 것이다. 따라서 현재의 시세와 직접 비교는 곤란하다. 그런데 현실은 어떤가? 예를 들어보자. 잠실 5단지 아파트를 8억5천만원에 주고 샀다고 보자. 다른 지역 아파트보다 오래된 5단지 재건축 가격이 훨씬 비싸다하더라도 이를 매입한다. 왜 그렇까? 간단히 말해서 향후 투자가치가 보장 되었다고 신뢰하기 때문이다. 투자가치는 미래에 대한 확실한 안정감에서 존재하는 것이다. 잠실 5단지의 경우 상업지역으로의 전환이 확정적이라고 믿는다. 그래서 이곳에 주상복합아파트를 지을 수 있다고 가정을 한다. 그리고 수익성 계산을 해 본다. 주변의 갤러리아 팰리스와도 비교해 본다. 장미아파트와도 비교해 본다. 주상복합아파트로 지어진다면 수익성은 얼마든지 있다. 수익성이 있다는 확신이 확산되면 해당아파트 가격은 폭등하는 것이다. 아무리 강력한 규제를 내 놓아도 미래에 대한 확신만 있다면 투자하고 상승하는 것이다. 그 가격이 10억원이 넘더라도 말이다. 이때 정부가 가장 먼저 해야 할 일은 이러한 심리적 불안감을 해소 시켜 주어야 한다. 그런데 현재의 정부는 어떤가? 거꾸로 정책을 펴고 있다. 규제할 때는 안하고 지금과 같이 재건축을 빼고는 아파트 공급이 거의 없는 강남은 전쟁을 선포해서라도 잡겠다는 것이다. 암환자에게 감기약을 가지고 잡겠다고 하니 약발이 먹히겠느냐 말이다. 암환자에게는 모르핀을 놓아주어야 한다. 제아무리 규제를 한들 투자 수익성이 있다고 느낄 때는 물불을 가리지 않고 몰려 드는 것이 투자자들의 습성이지 않는가! 도시외곽으로 아무리 신도시를 신축하여 공급하여도 근본적인 강남의 수요를 해소하지 않는 이상 대체하는데 한계가 있다. 규제도 잠시뿐이다. 재건축 분양가를 낮추는 것도 오히려 분양시장 과열을 가져와 투기적 이익만 확대될 뿐이고 최초의 분양자만 혜택을 볼 것이다. 따라서 정부가 해야 할 일은 강력한 비리조사나 단속의 엄포는 그만두고 재건축 활성화와 공급위주의 깨끗한 정책을 펼쳐나야 한다. 투기세력이 재건축 시장을 부추켜 가격이 뛴다면 이를 단속하면 될 것이다. 괜히 언론이 떠들어 순수한 사람들까지도 심리적 불안감을 갖지 않도록 하여야 할 것이다. 또한 재건축 추진절차에 문제나 비리가 있으면 조용히 조사하여 조치하면 될 것이다. 엄포성 말로 분위기를 잡아가서는 않된다. 만약 정부가 가격 폭등이 무서워 재건축을 계속 규제를 풀지 않고 묶어 둔다면 2-3년 뒤에는 또 다른 폭풍우가 되어 돌아 올 것임을 정부관계자는 명심하여야 한다. 더 나아가 판교와 같은 강남대체지를 계속 개발해야 하고, 보유세(재산세나 종토세)를 늘리고 거래세를 과감하게 내려야 할 것이다. 2종 주거지역 층고제한도 과감히 풀고 초고층 아파트 허용으로 서울의스카이 라인을 다시 설계해야 한다. 설령가격이 잠시 오른다고 해서 과잉반응을 하지 말고 자제하여 시장원리에 맡기는 인내도 필요할 것이다. 규제하고 억누른다고 안정될 강남의 아파트 가격이라면 진작에 잡혔을 것이다. 또한 정부가 해서는 안되는 일도 있다. 먼저 즉흥적인 단기대책 발표나 여론에 따른 규제와 완화 반복등은 금지해야 할 정책 중의 하나다. 소형평형 의무비율 건립등 시장을 왜곡하는 정책들은 일률적으로 적용하지 말고 지역적인 사항을 고려하여 능동적으로 대체해야 할 것이다. 정부가 부동산 시장에 적극 개입하는 것도 자제해야할 종목이다. 정상적인 재건축을 위해 법제를 정비하고 재건축개발이익 환수제도 적절하게 적용해야 할 것이다. 만약 강남에 임대아파트가 들어서면 누가 들어갈 것인가? 저층 서민이 입주하게 된다면 생활비등 수준의 차를 극복할 수 있을 것인가? 아마도 이를 견디지 못하고 해당 임대아파트를 불법으로 팔고 나갈 때 또다른 사회문제를 양산할 것이라면 아예 처음부터 이러한 부작용에 대해 제도적인 보완을 준비해야 할 것이다. 강남의 재건축 아파트 가격은 누가 뭐라고 해도 내려오지 않는다. 강력한 규제에 대해 강남의 재건축 아파트 가격이 내릴 것으로 기대한다면 그것은 정부의 안타까운 짝사랑에 불과한 것이다. 강남에 대한 강력한 어떤 정책을 펴도 이에 아랑곳하지 않고 재건축 아파트 가격은 꾸준한 상승이 이어질 것이다. 왜냐하면 강남은 교육, 문화, 교통, 투자등에서 월등하기 때문에 이를 대체할 만한 자리가 아직까지는 없기 때문이다. 강남의 재건축 아파트와의 전쟁에서의 승리자는 이미 정해져 있다. 그 승리는 오직 부동산의 원리에 따라 충실하게 이끌어가는 자에게 온다는 사실을 기억하였으면 한다.