[대출가이드라인]RTI도입…상업용 부동산 대출 문턱 높아진다

<자료=금융위>

[이데일리 노희준 기자] 임대사업자 김씨는 서울에서 매매가 10억원인 상가 하나를 사려고 한다. 보증금 1억원에 월세 300만원의 임대료 수입을 얻을 수 있는 건물이다. 김씨는 구입 과정에서 은행에서 3.6% 변동금리로 6억원을 대출받아 상가를 사려고 계획 중이다. 그런데 은행에 문의한 결과 5억4000만원밖에 대출을 받을 수 없다는 답변을 받았다. 연간 상가임대소득이 한해 이자비용의 1.5배를 밑돌았기 때문이었다.

내년 3월부터 은행에서 돈을 빌려 상가 등 상업용 부동산에 대한 투자하기가 어려워진다. 부동산 임대업자 대출을 임대수익의 일정비율 이내로 제한할 수 있는 이자상환비율(RTI)이 도입되기 때문이다. 담보가액 이상의 대출금액은 처음부터 나눠 갚아야 한다.

◇ RTI 1.5배 미달이면 대출 제한

금융당국은 26일 이런 내용의 여신심사 선진화 방안을 발표했다. 이는 지난 10·24 가계부채 대책의 후속조치다. 이날 발표로 기존 도입하기로 했던 신DTI, DSR, RTI의 구체적 산정식 및 운영 방식의 윤곽이 드러났다.

이에 따라 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI가 1.5배(상가 등 비주택)나 1.2배(주택)를 넘지 못하는 부동산임대업자 대출은 대출이 제한될 수 있다. 김씨는 RTI가 1.36배(3756만원/2760만원)로 나와 대출이 RTI 1.5배에 해당하는 5억4000만원까지만 대출할 수 있다. RTI는 숫자가 클수록 대출을 더 많이 받을 수 있다는 의미다. 같은 건물의 임대소득은 고정돼 있어 결국 RTI를 맞추려면 대출을 줄이거나 금리가 낮은 싼 대출을 찾아야 한다.

그간 부동산 임대사업자 대출은 ‘숨은 가계부채’인 자영업자대출의 39%를 차지하면서도 관리 사각지대에 방치돼 있었다. 사실상 주택을 담보로 돈을 빌리는 개인의 주택담보대출과 크게 다르지 않지만 기업대출(자영업자대출)로 분류돼 담보인정비율(LTV)만 적용되고 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않았기 때문이다.

◇ RTI 소득, 이자비용 산정은

RTI의 임대소득은 임대건물이나 사업장별 임대계약서, 공신력 있는 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 특히 세입자로부터 받은 임대보증금은 평균예금금리를 적용해 집주인의 간주소득으로 인정해 임대소득에 합산된다. 가령 앞의 사례에서 김씨의 임대소득은 임대료(월세 300만원X12개월)에다 ‘간주임대료’(보증금1억원x은행정기예금 금리 1.56%)로 더한 게 된다.

RTI의 이자비용을 계산할 때는 해당 임대건물에 기존 대출이 있으면 그 이자비용까지 합산한다. 이는 임대업자 대출을 한 은행에서만이 아니라 여러 은행에서 쪼개서 받는 경우까지 정확하게 상환능력을 가려내기 위해서다. 또한 이자 비용 계산 때에는 앞으로 금리 상승에 대비해 ‘스트레스 금리’를 가산키로 했다.

스트레스 금리는 최근 3년간 ‘예금은행 중소기업대출 신규 취급 가중평균금리’의 최고 높은 금리와 최근 달 공시금리를 비교해 그 차이를 더해서 계산한다. 앞의 사례에서도 김씨의 대출금리 3.6%에 스트레스 가산금리 1%가 더해져 계산됐다. 다만, 같은 임대사업자 대출이라도 3년 이상의 고정금리로 받으면 스트레스 금리가 적용되지 않는다.

<자료=금융위>

◇ 유효담보가액 초과 대출 분할상환

연간 임대소득이 한해 부동산 임대업 대출이자의 1.5배(상가 등 비주택)를 넘지 않는다고 대출이 바로 제한되는 것은 아니다. 하지만 RTI 기준 미달 때 대출을 해주려면 별도의 심사의견을 남겨야 하기 때문에 은행이 리스크를 떠안게 돼 대출에 소극적일 수밖에 없다.

이형주 금융위 금융정책 과장은 “2014년부터 2017년 9월까지 모 은행 비주택임대업 대출의 28.5%가 RTI 1.5배를 충족하지 못하는 대출”이라며 “다만 대출감소는 28.5%보다는 더 적을 것으로 추정한다”고 말했다.

여기에 부동산 임대업자 대출에도 유효담보가액을 초과하는 부분에는 10분의1씩 매년 갚아야 하는 분할상환 의무가 강제된다. 유효담보가액은 담보기준가액에 담보인정비율을 곱한 뒤 임차보증금 등 선수위 채권액을 뺀 금액이다.

가령 앞 사례에서는 매매가 10억원 상가에 LTV 65%(은행마다 상이)가 적용되고 상가 보증금 1억원이 선수위 대출로 빠지면서 유효담보가액은 5억5000만원이 나왔다. 물론 앞의 사례는 대출액이 5억4000만원으로 유효담보가액 이내이기 때문에 분할상환 의무는 발생하지 않는다.

하지만 대출액이 유효담보가액을 초과하면 분할상환 의무 적용으로 대출자에게 적지 않은 타격이 예상된다. 금융당국 관계자는 “임대업자 대출은 은행들이 관행적으로 LTV 부분을 초과해 10% 정도는 지점장 재량으로 대출을 더 해왔다”며 “대부분 상가 등 임대사업자 대출은 상환방식도 일시상환”이라고 말했다. 사실상 상가 월세수입의 상당 부분을 처음부터 원금 상환에 갚으라는 얘기다.

임채우 국민은행 부동산전문위원은 “기존에는 임대수익이 적더라도 대출을 많이 받아 투자에 나섰지만, 앞으로는 임대수익이 높은 물건을 찾을 수밖에 없어지면서 상가 투자의 눈높이가 올라가고 보수적이 될 것”이라며 “자금 여력이 없는 사람은 투자하기가 어려워지면서 가계부채 관리 차원에서는 도움이 되고 부동산 임대시장도 올해보다 둔화할 것”이라고 말했다.

◇ 일반 자영업자대출도 규제

이밖에 개인사업자 대출 중 부동산 임대업 등 특정 업종별 쏠림현상을 막기 위해 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정해 업종별 한도를 설정키로 했다. 일종의 해당 업종에 대한 ‘총량규제’책이 생기는 셈이다.

금융당국은 이와 함께 부동산 임대업자 외에도 다른 자영업자(개인사업자) 대출에도 10억원 이상의 대출에는 소득대비대출비율(LTI)지표를 도입해 참고지표로 활용키로 했다. 소득은 영업이익을 기준으로 하되 근로소득 등이 있으면 합산해서 산출하고 대출총액은 차주의 주택담보대출 등 전 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합산해 양자를 비교한다. 다만, 대출한도 기준으로 사용할 수 있는 관리지표로는 당장 쓰지 않기로 했다.