[이데일리 윤진섭기자] 사상 최고 분양가를 기록한 서울 뚝섬 상업용지 주상복합아파트가 고분양가 논란에서 벗어나긴 어려울 전망이다.
특히 사상 최고가에 분양가격이 결정되면서 뚝섬 일대는 물론 서울 강남 아파트 가격도 상승 압력을 가할 것이라는 게 업계의 시각이다.
이와 관련해 서울시가 경쟁 입찰을 통해 고액에 땅을 매각했다는 점에서 고분양가 논란과 비난에서 자유롭지 못하는 의견이 지배적이다.
◇ '3.3㎡ 당 최고 4598만원'..분양가 왜 높아졌나?=뚝섬 주상복합아파트가 역대 최고 분양가를 기록한 데는 2005년 6월 서울시의 뚝섬 상업용지 입찰이 원인이다.
서울시는 2005년 6월 이 곳 상업용지를 주로 추첨으로 진행되는 공공택지 분양과 달리 경쟁 입찰 형태로 분양했다. 여러 업체들이 경쟁적으로 입찰에 참여하면서 땅값이 천정부지로 높아졌다.
이로 인해 낙찰가가 1구역의 경우 3.3㎡당 5665만원, 3구역이 6943만원, 4구역이 7732만원으로 가뜩이나 높았던 매각 예정가보다도 186-242%나 비싸게 팔렸다.
특히 이 과정에서 땅값을 가장 비싸게 낙찰받았던 4구역의 시행사 '피앤디 홀딩스'는 계약금(444억원)만 내고 2년이 넘도록 잔금을 납부하지 못해 사업을 해보지도 못하고 서울시와 계약자 지위를 둘러싼 소송을 벌이고 있다.
당초 서울시는 2005년 2월 매각을 추진했지만 건설업체간 과당 경쟁을 이유로 6월 입찰을 미뤘었다. 그러나 결과적으로 이 기간동안 업체들의 과당 경쟁 과열만 더욱 부추겼다는 지적이 끊이지 않고 있다.
또 뚝섬 상업용지는 아파트 외에 사업성이 떨어지는 오피스, 상업시설, 호텔 등 복합단지로 개발이 추진되면서 아파트가 전체 땅값을 많이 부담하는 구조가 됐다. 건설사들이 고분양가 여론과 세무조사 등을 의식해 분양시기를 늦추면서 금융비용이 분양가에 전가되는 결과를 낳았다.
◇ 뚝섬발 후폭풍..집값 불안 우려 = 전문가들은 뚝섬 주상복합 분양가가 주변 부동산 시장은 물론 한강을 마주보고 있는 강남권에도 직·간접적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다.
현재 강변 건영 등 뚝섬 상업용지 인근 아파트 시세는 평당 1200만-1800만원, 최고 2000만원 선으로 대부분 뚝섬 상업용지에 들어설 주상복합아파트 분양가의 절반에도 못 미친다.
성수동 S공인 사장은 "인근 부동산 소유자들이 뚝섬 상업용지 아파트 분양을 눈여겨 봐 왔다"라며 "분양가가 3.3㎡ 4500만원을 넘어섬에 따라 인근 아파트 집주인들의 기대감이 커지면서 호가를 더 올릴 것"이라고 말했다.
강남 집값을 부추기는 계기가 될 것이라는 지적도 많다. 서초동 A 공인 관계자는 "강남에서도 3.3㎡당 4000만원짜리 아파트는 흔하지 않다"라며 "뚝섬 보다 강남 집값이 높게 형성돼야 한다는 게 강남 거주자들의 보편적인 심리라고 볼 때 이번 분양가격이 강남권 주택가격에도 상당한 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
◇고분양가·보유세 부담..분양 잘될까?=대림산업(000210)이 뚝섬 상업용지 3블록에 짓는 한숲 e-편한세상은 51층 아파트 2개동, 196가구로 구성된다. 330㎡(100평형) 단일 주택형으로 이뤄진 최고급 주상복합이다. 33층 오피스 빌딩 1개동과 문화공연시설 빌딩도 1동이 지어진다.
대림산업은 "세계적인 건축설계회사인 NBBJ사와 국내의 정림건축, 건원건축이 함께 초고층 아파트에서는 처음으로 건물 외관을 '유선형'으로 디자인했다"고 소개했다.
분양은 주택 규모와 분양가를 감안해 철저하게 고소득층(VVIP) 중심으로 이뤄지며 마감재 수준도 최대한 높일 계획이다. 또 사회적 분위기를 고려해 모델하우스는 별도로 설치하지 않고 안내 카탈로그와 사이버 모델하우스 등으로 대체할 예정이다. 내부는 공간 배치와 마감수준을 고객이 원하는 '맞춤형 아파트'로 꾸민다.
시행사인 인피니테크와 시공사 한화건설이 1블록에 분양하는 갤러리아 포레는 45층 건물 2개동, 230~370㎡ 230가구로 구성된다. 공연ㆍ전시시설, 쇼핑센터, 스포츠센터 등이 함께 들어선다.
최고층에 위치한 최고가 집의 한 채당 가격은 한화건설의 경우 무려 52억5200만원이며, 대림산업도 45억9800만원에 달한다. 특히 이들 아파트는 높은 분양가 만큼이나 세금 부담도 만만치 않다.
업계에 따르면 서울 뚝섬 한화 '갤러리아 포레' 주상복합아파트 377㎡(분양가 52억4200만원)는 2011년 입주 때 1억원이 넘는 1억340여만원을 보유세로 내야 할 것으로 추산하고 있다. 또 분양가가 최고 45억9400여만원인 뚝섬 '한숲 e편한세상' 331㎡도 입주 첫 해 8780여만원의 보유세가 부과될 전망이다.
분양가격이 가장 저렴한 평형을 선택한다고 해도 보유세가 최소 4400만원에서 최대 7100만원에 달할 것으로 업계는 보고 있다.
한 부동산 전문가는 "이 같은 분양가와 보유세를 감안할 때 100억원대 자산가도 쉽게 입주할 수 없을 것"이라며 "어떤 사람들이 분양 받을 지 결과가 주목된다"고 말했다.
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