내년에 바뀌는 부동산 제도들..알아야 돈이 보인다

[edaily 윤진섭기자] 내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 바뀐다. 이에 따라 주택소유자 뿐만 아니라 예비 수요자들도 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다. 30일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 바뀌는 부동산 관련 제도는 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등을 포함해 보유세 및 거래세 개편 등이 예고돼 있다. 또 신도시 사업인 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자들의 관심을 집중시키는 분양도 예정돼 있다. 반드시 살펴봐야 할 부동산 관련 제도 변경에 대해 살펴본다. <내년 월별 바뀌는 부동산제도☜클릭> ◇ 1월 ▲부동산 거래세율 인하 1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다. 다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다. 하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다. 또 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다. ▲1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과 1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대한 일반세율(9~36%)보다 훨씬 높은 60% 세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다. 현재 당, 정간 이 법안의 시행 시점을 두고 법률 개정 논의가 진행 중에 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다. ◇ 2월 ▲ 원가 연동제·채권 입찰제 주택법이 12월에 개정되면 개정 절차를 걸쳐 2월부터 원가연동제, 채권 입찰제 시행이 가능할 것으로 점쳐진다. 원가 연동제는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다. 또 25.7평 이하 아파트에서는 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되는 원가 연동제가 적용돼, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 아파트가 공급된다. 반면 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 높아질 것으로 보인다. 이밖에 주택공급규칙개정방안으로 무주택우선공급비율 확대 (현행 75%에서 최대 85%), 청약제한 (재당첨 10년 이상 또는 평생 1회 제한), 전매제한(입주 후 일정기간 매매금지) 방안이 검토되고 있다. ◇ 4월 ▲주택가격공시제 실시(30일) 토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 13만5000개의 표준 주택을 선정, 평가한 후 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시하게 된다. 단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다. 한편 건설교통부는 내년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시해 당해 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다. 이번 조치에 따라 단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세 부담 증가와 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 예측되고 있다. ▲상가, 오피스텔 후분양제 도입(22일) 3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시, 군, 군청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다. 이 법안은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고에는 반드시 건축허가 및 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다. ▲리모델링 증축 제한 공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다. 단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외해 탄력적으로 운영이 가능토록 했다. ◇ 6월 ▲ 판교신도시 시범단지 분양 청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 아파트 분양이 6월말 실시될 예정이다. 284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구가 들어설 예정이다. 공동주택은 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18~25.7평) 1만 100가구 중대형 (25.7평~40.8평) 5100가구, 대형(40.8평) 2274가구 등이다. 이중 전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가 연동제가 적용돼, 평당 850만~900만원에 아파트가 공급될 것으로 점쳐지면, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 것으로 예상된다. 또 청약 과열을 방지하기 위해 무주택자 우선공급 비율이 현행 75%에서 최대 85%까지 상향 조정될 것으로 보이며, 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지 등이 검토 중이다. ▲종합부동산세 과세대상 확정 종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다. ◇ 7월 ▲재건축 개발이익환수제 재건축 임대아파트 공급 의무화를 골자로 한 재건축 개발이익환수제가 7월경에 실시될 전망이다. 이 제도가 실시될 경우 법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해선 일정비율에 맞춰 임대아파트를 건립해야 한다. 단 재건축에 따른 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다. 또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준 건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다. 당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다. ▲ 부동산 실거래가 신고 의무화 부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정이다. 이 법안 역시 7월 실시 예정으로 잡혀 있지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 크다. 여하튼 개정중개업법은 현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 하고 있다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 업계에선 점치고 있다.