고분양가 규제, 후분양 대응…악영향 제한적-KTB

[이데일리 이명철 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 아파트에 대한 심사 기준을 강화할 예정이다. KTB투자증권은 이와 관련 주요 건설사 재건축 분양 일정이 일부 지연되겠지만 후분양 전환으로 매출 하락 영향은 제한적이며 건설사 협상력 개선 기회가 될 수도 있다고 진단했다. 투자의견 비중확대(Overweight)를 유지하고 현대건설(000720)과 GS건설(006360)을 최선호주로 제시했다.

김선미 KTB증권 연구원은 24일 “HUG는 고분양가 관리지역에서 비교사업장의 평균분양가 또는 평균매매가 기준 100~105%를 초과하지 못하게 규제를 강화했다”며 “이날 분양보증 발급분부터 변경된 심사기준을 적용할 예정”이라고 분석했다.

계획보다 낮은 분양가가 적용돼 사업성이 저하되는 재건축·재개발 단지들은 분양일정을 조정하거나 후분 전환을 검토 중이다. 공정률 60% 이상 시점에 분양하는 후분양은 HUG의 분양보증이 불필요해 시행사가 시세를 감안해 자유롭게 분양가를 정할 수 있기 때문이다.

현재 후분양이 결정된 단지는 상아2차 재건축, 과천 주공1단지 재건축 등이고 방배13구역, 잠원동 신반포4주구 등도 검토 중이다. 그는 “후분양 전환 시 자금 조달로 금융비용 증가가 불가피하지만 향후 분양가 상승으로 조합원 분담금은 오히려 축소될 가능성이 있다”며 “분양성이 높은 단지일수록 후분양으로 전환할 것”이라고 예상했다.

건설사들의 연간 분양계획은 하향 조정되겠지만 후분양으로 전환하는 만큼 착공 시점이 크게 달라지지는 않을 전망이다. 이에 건설사 매출 하락 영향은 제한적이라는 판단이다.

후분양 전환이 꼭 부정적은 아니다. 그는 “후분양 사업의 경우 공사비가 분양대금을 활용해 지급될 수 없어 건설사들의 매출채권 회수가 더디고 건설사 연대보증이 필요해 시행사에 대한 건설사의 협상력이 높아질 것”이라며 “향후 분양가 수준과 분양률에 따라 인센티브를 받는 구조로 계약이 되면 도시정비 사업도 높은 수익성을 기대할 수 있다”고 설명했다.

현재 건설업종은 규제 강화 이슈보다 긍정적 요소가 더 많은 상황이다. 김 연구원은 “준공정산이익 효과로 2분기 건설업종은 호실적을 기록할 것”이라며 “기준금리 인하 가능성과 내년 이후 국내외 발주시장 확대 기대, 밸류에이션 매력 등 고려 시 3분기 시장수익률을 웃돌 수 있다”고 내다봤다.