(新부동산투자전략)재개발, `선택과 집중`으로 승부

[이데일리 윤진섭기자]  재개발 투자 환경이 급변하고 있다. 정부가 아파트 가격 안정을 위해 강북을 강남수준으로 개발하겠다고 밝혔기 때문이다.

방향만 봤을 때는 호재다. 그러나 정부의 투기대책과 늘어나는 세금 부담, 그리고 개발방식이 문제다. 정부는 내년부터 재개발 입주권도 주택으로 간주키로 했다. 양도세 부담이 늘어나는 것이다. 종전까지는 재개발구역 내 주택이 멸실되면 주택수 계산에 포함하지 않았다. 그래서 1가구3주택 중과 규정을 피하거나 1가구1주택 비과세 규정을 적용 받는 절세 수단으로 활용돼 왔다.

정부는 또 공영개발 방식을 통해 강북을 개발하겠다는 입장이다. 공영개발은 주공과 SH공사(옛 서울도시개발공사) 등이 사업주체로 참여하고 건설업체는 시공만 맡는 방식이다. 이 경우 용적률이나 층고제한을 완화하는 등 인센티브도 주어진다.

하지만 기반시설부담금이 부과되고 사실상 주택거래허가제가 도입되는 등 규제도 많다. 재개발 아파트의 경우 가구당 1000만원 정도의 부담금을 내야할 것으로 보인다. 또 재개발구역을 모두 토지거래허가구역으로 묶고 허가대상 기준면적(현재는 54평)을 대폭 줄이면 수요가 줄어 가격상승도 기대하기 어려울 전망이다.

강북 주요 재개발 지역 땅값은 호재와 악재가 동시에 터져나오면서 `보합세`를 보이고 있다. 그동안 인기를 끌었던 10평 안팎의 지분거래는 거의 끊긴 상태다.

하지만 한강조망권이나 도심에 인접한 재개발구역은 조만간 인기를 회복할 것으로 보인다. 이들 물건은 값이 하향 조정되면 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.

전문가들은 "양도세 실거래가 부과, 입주권 주택 간주 등으로 앞으로는 재개발 지분을 손쉽게 처분할 수 없을 것"이라며 "10평형대 여러 개 지분을 갖고 있기 보다는 감정평가액이 높은 20평형대 똘똘한 알짜 지분을 갖고 있는 게 현명하다"고 조언한다.


■도시구조개선특별법(뉴타운 특별법)주요 내용

-대상 : 전국
-규모 : 50만㎡ 이상(역세권은 20만㎡ 이상）
-사업주체 : 공공시행，조합 시행
-개발방식 : 재건축·재개발등 기존 도시정비방식
-조합설립 기준 : 현행（5분의4 이상）대로
-용적률·층수: 완화없음
-추가 인센티브 : 공공시행시 용적률(300％까지) 층수완화
                 전용 257평 이하 건립비율 80％에서 60％로 완화
-개발이익 환수 : 기반시설부담금 부과
 공공시행에서 추가되는 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 건설
-투기방지책 : 조합원 입주권 주택간주
 추진단계서 토지거래허가구역지정,
 토지거래허가대상 기준면적 축소 등