땅값 낮을수록 용적률 인센티브 더 준다…정비계획안 9월 시행

[이데일리 이윤화 기자] 서울시가 지난 5월 발표한 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 오는 9월부터 시행한다. 향후 5년 동안 재개발·재건축(정비사업) 방향성을 제시하는 기본계획의 핵심은 땅값이 낮거나 사업성이 떨어지는 사업장일 수록 용적률 인센티브를 더 부여해 사업 활성화를 유도하는 것이다.

서울의 한 아파트 재건축 현장에서 공사가 진행되고 있다. 연합뉴스

서울시는 21일 제12차 도시계획위원회를 개최하고 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’(정비계획) 중 주거환경정비사업 부문 재정비안을 ‘수정가결’ 했다고 22일 밝혔다.

◇지가 낮을수록 허용용적률 높여 사업성 개선

당초 5월 발표했던 기본계획에 최근 주택경기 변화와 2040 서울도시기본계획의 보행일상권, 녹지생태도심 조성 목표 등의 최신 사회·제도적 변화를 능동적으로 담아냈다.

시는 사업성에 직결되는 ‘분양 가격’이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높인다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다. 사업성 보정계수는 특정 사업지의 용적률을 계산할 때 지가·단지·세대밀도를 고려해 ‘허용용적률’을 많이 인정해주겠다는 개념이다.

또 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘겨 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황(현재)용적률’을 용도 지역에 따라 정해진 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다. 허용용적률은 친환경적요소 등의 인센티브로 제공된 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 내에서 별도로 정한 것이다.

재개발은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적 상한용적률까지 기준용적률로 인정한다. 현재 제1종일반주거지역은 조례용적률 초과 비율이 50% 이상일 때 법적상한이 200%, 제2종일반주거지역은 250%다.

재건축은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작한다. 허용용적률 이상은 ‘공공기여’를 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보 가능해진다. 예를 들면 3종일반주거지역의 경우 허용 용적률이 230%이고 이 이상은 기부채납을 통해 확보해야 했는데 현재 용적률이 이미 260%이라면 기부채납 없이도 최소 260%은 주겠다는 것이다.

아울러 시는 재개발에만 허용하던 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률’ 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다. 재건축 과밀단지와 일반단지와의 형평성, 실질적인 사업성 개선효과 등을 고려한 결정이다. 예를 들어 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%포인트)만큼은 사업성 보정계수를 적용해 사업성이 낮은 단지의 경우 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높아진다.

◇공공기여 조정, 정비사업 활성화…도시 매력 높인다

이밖에 1, 2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화한다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대한다. 2종일반주거지역은 허용용적률을 10%포인트에서 20%포인트로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

공공기여 관련해서도 용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 15%에서 10%로 축소하고, 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선했다.

시는 동시에 정비사업을 통해 도시 매력을 극대화하여 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 함께 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다. 보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 ‘인센티브 항목’을 기존 6가지 → 12가지로 대폭 확대했다.

또한 미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 해당 인센티브는 지가와 연동하여 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져가는 구조가 된다.

시는 이번에 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영, 14일간의 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다. 유창수 서울시 행정2부시장은 “기본계획 재정비 이후에도 8.8 주택공급 확대방안이 신속하게 추진될 수 있도록 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 노력하겠다”고 말했다.