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[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.
지난 회(4월13일)살펴본 바와 같이 아파트에서는 부족한 공동주택 개보수 비용을 충당하기 위하여 재활용품 판매 등 부대사업을 시행하고 있습니다. 이 과정에서 부대사업에 따른 소득도 수익사업 소득이니 부가가치세와 법인세 또는 소득세를 납부해야 한다는 2014년 11월 국민권익위원회의 문제 제기가 있었습니다. 이러한 사실은 2015년 공동주택에 알려지기 시작하다가 2015년 8월에 공동주택관리법이 제정(2016년 8월 시행)될 때 외부회계감사제도가 본격 도입되면서 2016년 모든 공동주택에서 이를 반영하기 시작하였습니다.
그러던 중 공동주택 부대사업 수입(잡수입 또는 관리외수익)이 공동주택의 장수명화나 주거비 부담 완화에 사용된다는 점을 고려해 2016년 11월부터 국회에서는 입주자대표회의 또는 관리주체가 공동주택을 관리하면서 재활용품의 매각 등 일정한 수익사업을 통해 공급하는 재화와 용역에 대하여 부가가치세를 면제하는 것을 주요 내용으로 하는 ‘조세특례제한법’ 일부개정법률안(국민의당 최경환의원 대표발의, 이하 ‘최경환의원법)이 관련 소위에서 논의 중입니다. 최경환의원법에서는 부가가치세 면제의 필요성을 다음과 같이 설명합니다.
첫째, 잡수입은 공동주택의 주요 시설 개보수에 사용되는 재원이며 재활용사업자가 최종적으로 부담하기는 하지만 부가세를 면제하게 되면 계약금액의 상승을 간접적으로 유도해 최종적으로는 시설 개보수 등에 필요한 재원을 간접적으로 증가하는 데 영향을 미친다는 것입니다.
둘째, 폐기물이 단순히 매립되거나 소각되는 경우에는 환경오염에 따른 피해가 결국 우리의 후손에게 물려주게 된다는 점에서 재활용사업의 경우 환경에 이바지하는 바도 크다라는 점도 고려하여야 한다고 주장합니다.
2017년 4월에 공동주택 재활용수거업체에서 폐비닐 및 폐스티로폼 수거를 거부하는 사태가 벌어졌었습니다. 재활용품목의 수지가 낮아짐에 따라 영업손실이 발생하게 되자 벌어진 일입니다. 수거한 폐비닐을 수입하던 국가들이 수입을 중단하고 폐비닐의 소각에 따른 대기오염 방지 조치에 따라 처분의 길이 막힌 것인 보다 근본적인 이유로 알려졌습니다.
다행히 환경부의 발 빠른 조치와 국민적 관심 증대로 수거거부 사태는 현재까지 재발하지 않고 있습니다. 그러나 재활용품 가격의 하락에 따른 채산성 악화가 발생하는 경우에는 언제든 재발할 수 있습니다. 이러한 사태의 재발 방지를 위해서도 수익성의 담보를 위하여 부가가치세의 면세 필요성이 있다는 것입니다.
셋째, 재활용 수익에 따른 잡수입은 재화나 용역을 제공한 대가로서의 성격보다 이미 납부 한 보증금이나 환경분담금의 환급적 성격이 더 높다는 점도 고려되어야 한다는 설명입니다.
재활용 수익의 대상은 이미 해당 재활용품에는 폐기물 처리에 따른 분담금(비닐, 폐트병 등)이나 보증금(공병) (이하 ‘환경세’)을 납부 한 물품들입니다. 따라서, 재활용품 매각 수익을 단순히 창출된 부가가치에 대한 부가가치세의 부과로 바라볼 것이 아니라 폐기물에 부과된 환경세를 물품의 재활용에 따라 기여자에게 환급해준다는 개념으로 접근할 필요가 있다는 것입니다.
넷째, 강화되고 있는 환경, 안전관련 조치 이용에 따른 입주민의 비용부담 증가 문제도 고려할 필요가 있다는 설명입니다. 환경에 관해서는 현재 대기환경 보호를 위하여 아파트 도색 공사시 기존에 하던 스프레이 방식이 아닌 상대적으로 공사비가 증가하는 롤러나 붓칠 방식으로 의무화하고 있습니다. 또한 안전을 위하여 승강기 등의 안전사고 방지를 위한 8가지 부품을 추가로 설치하도록 제도가 강화되었으며 화재 발생 시 피난을 유도하기 위한 비상방송 설비에 대한 성능개선 사업 및 갇힘 사고 발생 시의 적절한 대응을 위한 대피훈련을 매년 의무적으로 실시하게 하는 등 안전조치도 강화하고 있습니다.
그런데 이러한 조치를 이행하는 데에는 결국 입주민들에게 관련 비용 부담이 전제가 될 수밖에 없다는 설명입니다. 따라서, 환경과 안전 강화 등의 공익적 목적으로 위하여 추가적인 필요한 재원의 충당을 지원하기 위해서도 부가가치세 등의 면제를 신중히 검토할 필요가 있다는 설명입니다.
마지막으로, 공동주택 부대사업은 동별대표자들의 개인적 이해를 충족하기 위한 성격의 사업이 아닌 점도 고려할 필요가 있다는 주장입니다. 특히, 충청권 일부 단지에서는 사업자등록을 통한 부가세 및 법인세 납세 의무에 대한 인식이 보급된 2016년 이전 부분에 대한 과세자료 제출을 요구받는 단지들도 있어 큰 이슈가 되고 있다고 합니다. 비전문가들로 구성된 입주자대표회의에서 안내도 없는 상황에서 세금납부를 위한 절차에 대한 지식도 없는 경우가 많은데 사업자등록이나 세금납부 제도가 정착되기 이전의 자료를 이제와서 요구하는 것은 조세행정의 특성을 감안해도 행정의 편의만 고려된 것이 아닌가 하는 반발도 있습니다.
아파트 관리사무소에서 일하는 주택관리사는 자격시험에서 세무관련 내용이 없기에 세무신고 등에 관해서 세무사 또는 공인회계사와 같은 수준의 세무전문가에 의한 지원서비스를 기대 하는데에는 한계가 있을수 밖에 없습니다. 대한주택관리사협회는 지금처럼 불성실 또는 미신고 등에 따른 불이익을 주기 위해서는 주택관리사시험에 세무관련 내용을 포함 시켜 입주자대표회의를 지원할 수 있는 환경을 구축하거나 세무사로 하여금 세무신고를 할 수 있도록 제도적으로 의무화하는 등의 대안을 마련한 후에 실시 시기 등을 검토할 필요가 있다는입장입니다.
수익이 있으면 세금이 부과되는 것은 국가 재정의 원칙입니다. 다만,해당 수익의 특성 및 면세에 따른 직·간접 이해당사자가 누가 되는지 등에 따라 면제를 규정하고 있는 조세특례제한법의 범위 안에서 공동주택 재활용 수익 등 잡수입에 대한 부가가치세 면제를 신중히 고려할 시점이라는 것이 대한주택관리사협회의 입장입니다. 결국 공동주택 재활용 수익 등 잡수익에 대한 부가가치세 면제는 아파트 주민들에게 이익이기 때문입니다.
[아파트 돋보기]단지내 알뜰시장 수익 '면세' 안되나?①
