내년부터 달라지는 주택·토지·건설 제도

[이데일리 윤진섭기자] 8.31 부동산종합대책과 건설안전 강화 등의 영향으로 2006년 부동산 및 건축물 관련 기준이 대폭 바뀐다.

우선 내년 1월 1일부터 부동산 거래시 실거래가 신고가 의무화된다. 또 2월말부터는 수도권 과밀억제권역이나 성장관리지역 내 전용면적 25.7평 이하 주택은 10년동안 전매가 금지된다.

토지거래 허가 요건이 한층 까다로워지고, 내년 2월부터는 분양가 공개 항목이 7개로 늘어난다. 이와 함께 건축 허가전에 건축 가능여부를 사전에 결정 받을 수 있도록 한 건축허가 사전결정제도가 도입되며, 건축 공사 현장 안정 관리 예치금 제도가 실시된다.

다음은 내년 1월부터 바뀌는 건설, 부동산 정책을 요약, 정리한 것이다.

◇분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 연장= 내년 2월말부터는 85㎡ 이하 주택의 경우 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역은 10년, 기타지역은 5년간 전매가 제한되고 85㎡ 초과 주택의 경우 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역은 5년, 기타지역은 3년간 제한된다.

◇부동산 실거래가 신고 의무= 부동산 매매계약을 맺은 뒤 30일 이내 시. 군. 구에 실거래가 거래계약의 내용을 반드시 신고해야 한다. 당사자간 거래 때는 당사자가, 중개업소를 통하면 중개업자 신고 의무를 부담한다. 이를 어기면 취득세의 3배에 해당하는 과태료를 물어야 한다.

◇토지채권보상 의무화=토지 투기 우려지역 내에서 택지개발사업, 산업단지 개발 사업 등을 시행하는 정부투자기관 및 공공단체는 부재지주의 토지에 대한 보상금 중 1억원 이상은 채권으로 보상한다. 시행은 내년 3월부터다.

◇개발부담금 재부과= 수도권은 2004년, 비수도권은 2002년부터 부과가 중지된 개발부담금이 부활돼 전국의 택지 및 산업단지개발, 골프장, 관광.레저단지조성 등 30종의 토지개발사업시 시행자는 개발 전후 땅값 차액의 25%를 부담금으로 물게 된다.

◇분양가상한제 적용대상 확대= 감정가격 이하로 공급되는 공공택지에 건설되는 전용면적 85㎡초과 주택에도 분양가 상한제가 적용된다. 시행은 내년 2월 말 부터다.

◇분양가상한제 적용주택 분양가 공개항목 확대 = 85㎡ 이하 모든 주택 및 85㎡ 초과 공공주택의 경우 현행 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비용 등 5개 항목에서 7개 항목으로 늘어난다.

공사비는 직접공사비와 간접공사비로, 설계감리비는 설계비와 감리비로 공개항목이 세분화된다. 또 85㎡초과 민간주택도 택지비와 택지매입원가를 공개하도록 했다. 내년 2월 말부터 시행된다.

◇주택공영개발지구 지정제도 도입 = 투기과열지구내 공공택지 중 주택공영개발지구가 지정된다. 이에 따라 내년 2월말 부터는 공공기관이 직접 주택을 건설, 공급할 수 있게 된다.

◇토지거래허가제도 개선 =토지거래허가지역에서 허가받은 토지를 이용하지 않으면 3개월 계고한 뒤 이용 목적에 따라 공시지가의 5~10%를 이행강제금으로 내야 한다.

또 허가구역 내에서 허가제 위반자를 적발, 신고하면 50만원의 포상금이 주어진다. 공익 사업으로 편입된 농지의 대체 토지 취득요건은 현행 1년에서 3년으로 확대되면 토지 취득지역도 연접 시군에서 전국으로 확대된다. 시행은 내년 3월부터다.

◇비 도시지역 토지분할을 개발행위 허가대상에 포함 = 토지분할시 개발행위허가를 받도록 해 허가권자가 토지투기 우려여부를 판단, 허가를 내주지 않을 수 있도록 함으로써 `땅 쪼개팔기`를 막게 했다.

◇국민임대주택단지 규모 확대=현재 100만㎡(30만평) 미만인 국민임대주택단지 규모가 200만㎡ 미만으로 늘어난다.

◇국민임대주택건설 호수비율 축소=국민임대주택단지내 50% 이상을 국민임대 주택으로 채워야 했던 것을 100만㎡ 초과분의 경우 건설호수 비율을 40% 이상으로 하향 조정한다.

◇건축허가 사전결정제도 = 건축주가 허가대상 건축물을 건축하려면 허가를 신 청하기 전에 해당 대지에 건축물을 짓는 것이 가능한지 여부를 사전에 결정받아야 한다.

◇건축공사현장 안전관리 예치금 도입 = 연면적 5천㎡ 이상 건축물을 지을때 건 축주는 장기간 공사현장 방치에 대비, 미관 개선 및 안전관리에 필요한 예치금을 공 사비의 1% 범위내에서 예치해야 한다.

◇ 대지내 공지기준 = 건축물을 건축하거나 용도변경시 환기나 화재시 피난통로 를 확보하기 위해 건축선 및 인접 대지 경계선으로부터 6ｍ 범위내에서 지자체 조례 로 일정 거리를 띄워야 한다.

◇ 소규모 주거용 위반건축물 양성화 = 2003년 12월31일 이전에 주거용으로 지은 옥탑방 등 위반건축물 가운데 단독주택의 경우 50평, 다가구 100평, 다세대 25.7평 이하 장기 미준공 건축물이나 무단 증축건물은 사용승인서 교부를 통해 합법화된다.

◇ 건설업 등록실효를 말소제도로 변경 = 건설업 영업 과정에서 임원 결격사유가 발생하면 관청이 건설업 등록을 말소할 수 있게 된다.

◇ 소규모 공사 직접 시공의무제 = 도급액 30억 미만인 공사를 도급받은 건설업 자는 공사내용중 30% 이상을 직접 시행해야 하며 30일이내에 시공계획을 통보하지 않으면 과태료, 1년 이내는 영업정지 또는 과징금을 물게 된다.

◇ 건축물의 시공자 제한 = 주거용의 경우 연면적 200평이상, 이외 160평 이상 건축물의 경우에 한해 건설업자만 시공할 수 있었으나 연면적 200평이하, 3층이상 공동주택 까지 범위를 넓혔다.

◇ 건설업 재해발생에 대한 처벌 강화 = 건설현장에서 3명이상 사망시 노동부장 관이 등록관청에 해당업자에 대한 영업정지를 요청할 수 있었으나 앞으로는 2명이 사망한 경우에도 이를 요구할 수 있게 된다.

◇ 대규모 투자사업 사전검증 강화 = 사업구상단계에서 보고서 작성을 의무화하 고 이를 바탕으로 중복투자 여부, 수요예측의 적정성 등에 대한 사전 검증을 실시, 투자우선순위에 반영한다.