어설픈 판교 규제, `집값·민심` 다 놓친다

[edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가격이 평당 1000만원으로 정해지면서 정부의 표준건축비를 통한 분양가 규제가 적정한가에 대한 논란이 다시 불거지고 있다. 건설교통부는 지난 24일 판교신도시 분양가상한제(전용 18~25.7평 이하) 아파트 땅값이 평당 850만원~1054만5000원으로 확정됐다. 평균 택지가격은 평당 928만원이고, 평균 용적률(151%) 적용시 평당 614만6000원이다. 분양가 상한제 아파트 분양가는 땅값에 건축비(평당 339만원), 부대비용(평당 46만원)을 더한 값으로 평균 평당 999만 6000원이다. 이에 따라 용적률이 낮은 서판교는 대부분 평당 1000만원선을 넘을 것으로 예상된다. 이를 둘러싸고 업계에선 `시장 원리에 어긋난다는 것을 알면서도 정부가 분양가를 잡기 위해 분양가 상한제를 도입, 시세차익만 극심하게 벌어지게 하는 등 과열 열기만 키웠다`라며 정부의 무리한 분양가 규제를 비판하고 있다. 반면 시민단체들은 정부가 분양가 상한제를 도입하면서 공언했던 평당 850만~900만원을 어겼다며 판교신도시의 개발승인을 취소할 것을 요구하고 나서, 사실상 정부는 `과열 열기도 잡지 못하고, 민심도 놓쳤다`라는 지적이 일고 있다. ◇판교 분양가 상한제 도입..`시세차익만 키웠다` 비난 여론 로또라고 불리는 판교신도시에 대한 관심은 뛰어난 입지 못지않게 시세차익이 클 것이라는 기대감 때문이다. 이는 주변 분당 일대 아파트 값이 크게 뛴 상황에서 정부가 판교신도시 내 아파트 가격을 인위적으로 낮춰, 실제 청약자들이 가져 갈 수 있는 이익을 극대화 했다는 지적이다. 실제 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트의 분양가격이 평당 1000만원이라고 가정하고 시세차익을 따져보자. 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 현재 분당신도시의 전용면적 18평~25.7평의 평균 매매가는 평당 1295만원이다. 분당보다 입지여건이 결코 떨어지지 않는 판교신도시의 경우 곧바로 분당의 시세를 따라잡을 것으로 보인다. 따라서 판교에 당첨되면 평균 평당 295만원, 32평형 아파트라면 당첨과 동시에 9440만원에 달하는 시세차익을 얻는 셈이 된다. 그러나 이는 평균 금액일 뿐 분당 서현동, 분당동 등 주요 지역과 비교하면 이 같은 시세차익은 더욱 커진다. 예를 들어 서현동 시범 삼성, 한신 아파트 32평형 시세는 4억6000만~5억2000만원으로, 이 아파트와 비교하면 최소 1억3000만원에서 최고 1억9000만원까지의 시세차익이 가능하다. 현재 판교신도시 내에 들어설 18평~25.7평 이하 아파트는 대략 7274가구. 가구별 이익이 평균 1억 5000만원이라고 해도 1조911억원에 달하고, 이를 전체 가구수로 환산하면 무려 3~4조원에 육박할 것으로 업계에선 추산하고 있다. 분양가를 잡는다는 정부의 정책방향이 엉뚱하게 당첨자에게 막대한 시세차익을 안겨주게 된 꼴이다. 안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "판교 아파트의 시세차익 기준이 되는 용인과 분당은 판교 개발에 따른 기대감으로 하루가 다르게 아파트 값이 뛰어, 결과적으로 분양가 상한제로 묶인 판교 신도시 내 아파트 당첨자의 시세차익만 키우고 있다"라고 말했다. 이어 안팀장은 "32평형을 기준으로 3억원 이상을 동원해서 분양받을 능력을 가진 사람에게 정부가 수억원의 차액을 안겨주는 셈"이라며 "정부의 무리한 분양가 상한제 도입으로 판교 가수요를 부추기는 결과를 빚어내고 있다"고 지적했다. ◇시민단체·네티즌 `판교 분양가 너무 높다`..분양가상한제 취지 무색 반면 시민단체와 네티즌은 당초 정부가 발표한 분양가보다 100만원 이상 올랐다며, 반발하고 있다. 경제정의실천연합은 성명을 내고 "공공택지 조성 목적을 상실하고, 땅장사 수단으로 전락한 판교신도시의 택지공급승인을 취소해야 한다"고 주장했다. 경실련은 "건설교통부가 승인한 판교신도시 택지공급가격은 최근 분양된 동탄지구의 택지비 360만원보다 2.6배나 비싸다"라며 "이 같은 금액이 확정될 경우 33평형 아파트 분양가는 평당 1000만원에 육박해 국민주거안정, 지가안정, 부동산투기억제라는 택지개발사업의 목적을 전혀 충족하지 못하게 된다"고 말했다. 시민단체 뿐만 아니라 네티즌들 역시 판교 분양가를 둘러싼 불만을 표출하고 있다. 모 포털사이트에 `ycs6240`라고 아이디를 밝힌 네티즌은 "분양가 연동제를 할 경우 평당 800만원 이라 선전하고, 뒤에서 참여정부가 이럴 수 있는가"라며 "이는 대국민 사기극이다"라고 의견을 피력했다. 이어 `zzungah0`의 네티즌도 "평당 천만원에 아파트를 팔 생각을 하면서 서민주택을 운운하고 있으니.. 세상에 이런 나라가 있을 수 있나"라며 "대한민국에서 3억원짜리 아파트를 살 수 있는 서민이 몇 프로 됩니까"라며 분양가 책정이 비현실적이란 점을 꼬집었다. 이 같은 논란에 대해 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “정부가 분양가 상한제를 도입한 취지는 집값을 안정시키겠다는 게 목적이었는데, 용인 분당 일대 아파트 값이 뛰어, 분양가 상한제 정책은 사실상 실패했다고 볼 수 있다”라고 말했다. 이어 그는 “분양가 상한제를 도입하기 전에 청약제도를 손질하는 방안이 병행되었어야 했는데, 이를 간과해 결과적으로 판교 청약이 막대한 시세차익을 얻을 수 있는 로또로 인식케 만들었다”라며 “정부가 집값도, 민심도 잡지 못하는 상황이 전개되고 있다”고 말했다.