신한금융지주 산하 신한FSB연구소는 최근 내놓은 `국내 주택(부동산)시장 중장기 전망 및 향후 주요 이슈` 보고서에서 이렇게 예측했다.
주택 주수요층이 줄고 베이비부머가 은퇴하는 등 인구구조가 변하면서 국내 주택시장은 2012년까지 조정 국면을 거쳐 2013년부터 하락 국면에 접어들고, 수도권 주택 주수요층 인구가 감소하기 시작하는 2018년부터는 가격 하락 압력이 더욱 커진다는 분석이다.
2012년까지 `조정기`에는 수도권 집값은 오르는 반면 지방은 떨어지고 2013~2017년 `하락기`에는 수도권 집값도 하락세에 접어들면서 연평균 주택가격이 2% 떨어질 것으로 예상됐다.
또 2018~2020년은 `하락 심화기`로 주택 매물이 전국적으로 확산되고, 수도권 주택 주수요층(35~54세)이 감소하면서 수도권과 지방, 서울 강남을 포함해 전형평대의 집값이 연평균 4~5% 빠진다는 것이다. ★아래 그림 참조
연구소는 "주택 주수요층 인구 감소는 단기 및 중단기 주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수"라고 설명했다.
지역별로는 지방의 가격하락세가 수도권보다 거셀 것으로 예상됐다. 지방 주택의 가격이 수도권 지역보다 덜 상승했는데, 주택 주수요층이 꾸준히 감소하면서 수도권과 지방간 집값 차별화가 계속된다는 것이다.
연구소는 "서울에서도 교육 등 각종 인프라를 갖춘 주거선호지역과 비선호지역의 가격 차별화는 유지될 것"이라고 밝혔다. 또 "2018년부터는 서울 모든 지역과 평형에서 가격하락이 예상된다"며 "대형 평형에서 하락세가 뚜렷이 나타나고 소형평형은 상대적으로 그 폭이 적을 것"이라고 덧붙였다.
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