아파트 분양계약 체결했는데 해지할 수 있나요?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 분양시장이 얼어붙었다. 최근 통계에 따르면 미분양 주택은 6만 가구에 이른다. 얼마 전 일반분양을 한 둔촌주공재건축이나 장위4구역재개발의 경우에도 청약당첨자 중 30~40%가 분양계약을 포기했다.

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.

주택경기가 침체돼 이미 분양계약을 체결한 경우에도 해지할 수 있는지 여부를 묻는 사례가 늘고 있다. 주택경기가 한참 좋을 때 높은 분양가로 분양계약을 체결했으나 최근 금리가 인상되고 주택경기가 나빠지면서 분양계약을 유지하는 것에 부담을 느끼는 수분양자가 많아진 것이다.

그러나 분양계약을 체결한 상태라면 특별한 사정이 없는 한 분양계약을 해지하는 것은 어렵다. 사적자치의 원칙에 따라 계약이 체결된 경우 계약의 당사자는 체결된 계약에 따라 채무를 이행해야 할 의무가 생기기 때문이다.

다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 민법의 계약금 해지 조항에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해지하는 것은 가능하다. 이 경우에도 분양계약서에 정한 계약금 중 일부만 납부한 상태라면 나머지 납부하지 않은 계약금을 모두 납부해야만 분양계약 해지가 가능하다.

이미 중도금까지 납부한 경우라면 분양계약 해지는 더 어려워진다. 만약 분양자와 수분양자 사이에 분양계약을 해지하기로 합의한 경우에는 계약당사자의 의사에 따라 분양계약이 해지된다. 그러나 주택경기가 침체돼 요즘처럼 새로운 수분양자를 찾기 어려운 상황에서 분양자가 순순히 분양계약 해지에 동의하는 사례는 드물다.

분양자가 분양계약 해지에 동의하지 않는다면 분양자가 분양계약에 따른 채무를 이행하지 않는 경우에 분양계약 해지가 가능할 수 있다. 대표적으로 분양자가 입주예정일을 지키지 못한 경우 분양계약 해지가 가능하다. 대부분의 분양계약에는 입주예정일이 정해져 있고 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못할 경우 분양계약을 해지할 수 있도록 되어 있다. 이때 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못했다면 수분양자에게는 이미 분양계약을 해지할 수 있는 권리가 발생한 것이어서 이후 분양자가 입주절차를 진행한다고 하더라도 수분양자는 분양계약을 해지할 수 있게 된다.

또 분양자가 입주예정일을 맞추기 위해 하자가 있는 주택을 그대로 수분양자에게 인도하는 경우도 있는데 수분양자는 이런 하자를 이유로 분양계약을 해지할 수도 있다. 다만 이때 하자는 객관적으로 존재해야 하고 분양계약을 유지할 수 없을 정도로 중대해야 한다.

향후 주택경기가 침체되면서 분양계약 해지를 둘러싼 분쟁이 늘어날 것으로 예상된다. 만약 분양계약 해지를 고민하고 있다면 여러 가지 사정을 꼼꼼히 따져 손실을 최소화하는 것이 필요하다.

김예림 변호사