(스태그플레이션부동산)"집값하락 요인 너무 많다"

[세종대 도시부동산대학원 변창흠 교수] 집값이 맥을 못추고 있다. 물가가 오르면서 가처분소득이 줄어든 데다 대출금리가 올라 돈을 빌리기도 쉽지 않은 상황이다. 수요가 바짝 마른 것이다. 인플레이션 상황에서는 실물자산인 부동산을 보유하는 게 낫지만 스태그플레이션 하에서는 집값도 떨어지기 때문에 보유만이 능사가 아니다. 특히 대출을 안고 집을 구입한 사람들은 당장 팔아야 할지 말아야 할지 고민이 깊다. 독자들의 갈증을 풀어주기 위해 전문가들의 해법을 싣는다.(편집자)

▲변창흠 세종대 교수

부동산 시장에 거품붕괴 우려가 가시화되고 있다. 참여정부 기간 동안 주택가격 상승을 주도하였던 강남지역과 신도시지역의 주택가격은 2007년 초부터 안정을 찾은 이래 금년 들어서만 1.41%가 하락했다.
 
스피드뱅크의 조사에 따르면 2006년 12월 이후 서울·경기 지역에서 주택가격이 1억원 이상 빠진 단지들은 대부분 이른바 버블세븐지역이었다. 이 지역의 주택가격 하락은 서울지역 뿐만 아니라 전국의 주택가격의 준거가 된다는 점에서 의미가 크다.
 
올들어 버블세븐 지역은 1.41% 하락했다. 서울 강북권과 수도권 북부의 상승률 높은 7개 지역이 같은 기간 평균 20% 오른 것과는 대조적이다. 강북지역의 도시재정비촉진지구나 재개발사업지구의 지분 호가는 강남권보다 높은 수준으로 형성되어 있다. 대부분의 강북 뉴타운지역의 지분호가는 3.3㎡당 3000만원을 상회하고 있으며, 한강로 지역은 1억원에 가깝고 한남뉴타운지역이나 뚝섬지역도 5000만원을 훨씬 상회한다. 강남지역에 비해 상대적으로 저평가된 데 대한 보상심리도 있지만, 강남보다도 더 잘 개발될 수 있다는 막연한 기대심리가 작용한 결과이다.

그러나 이 지역들이 준거로 삼고 있는 강남지역의 부동산가격이 하락하는 한 강북지역의 재개발 지분 호가는 거품일 수밖에 없다. 지방에서는 일부 대도시 신개발지역을 제외하고는 강남지역의 주택가격에 대한 동조효과를 기대하기 힘든지 오래됐다. 지역경제의 침체와 더불어 미분양주택이 20여만채가 누적되어 있기 때문이다.

하향안정세인 주택가격이 앞으로도 침체를 면하기 힘든 요인은 무수히 많다. 우선 국제적인 환경의 변화이다. 국내 주택시장에서 주택가격 동조현상은 거의 사라졌지만 국제적인 주택가격 동조현상은 위력을 발휘하고 있다. 미국의 주택시장이 서브프라임 모기지 부실 때문에 대규모 폭락을 경험한 이래 세계 대도시의 주택시장은 동반하락하고 있다. 주택시장이 마침내 국제적인 금융시장과 연계가 강화되었다는 증거이다.
 
국내의 여건도 주택가격의 침체에 큰 영향을 미치고 있다. 우선 우리 부동산 시장은 10년 주기설에 의한 대세 하락기에 접어들었다고 볼 수 있다. 1970년대 말, 1980년대 말, 그리고 2000년대 초중반의 부동산 가격 급등은 강력한 정부의 투기억제대책과 공급확대정책을 통해 7~8년의 안정기를 맞이해 왔다. 2007년 1월에 발표된 분양원가내역공시제도와 분양가 상한제까지 도입된 우리 부동산 시장도 그동안 강력하게 추진하였던 공급확대정책의 가시화와 더불어 하향안정국면을 맞이하고 있다.

둘째, 높은 대출금리도 주택수요에 부담으로 작용한다. 금융통화위원회는 지난 10일 기준금리를 5%로 동결하면서 물가상승 억제를 위해 금리인상을 시사하였다. 고정형 담보대출금리가 이미 9%를 넘어선 가운데 양도성예금증서(CD) 금리와 국고채 금리의 상승으로 대출금리가 상승할 가능성이 높아지고 있다. 이에 따라 주택대출의 상환부담이 더욱 커지면서 주택수요가 급격하게 위축되고 있다.

셋째, 고유가와 원자재 가격의 상승이다. 고유가는 중대형 아파트의 관리비용부담을 크게 하기 때문에 종합부동산세 등의 보유세 부담과 함께 가격상승을 주도하였던 고급주택에 대한 수요를 위축시키고 있다. 다만, 원자재 가격상승은 분양원가를 상승시킬 뿐만 아니라 원자재 수급차질을 통해 주택공급을 저해하기 때문에 주택가격을 상승시키는 요인으로 작용할 수 있다. 

넷째, 주택공급 과잉도 주택가격의 하락을 촉진하고 있다. 전국적으로 20여만호의 미분양주택이 산재하는 것으로 알려진 가운데 2시 신도시 건설물량의 대거 분양이 예정되어 있다. 판교는 잔여 분양물량을 올 연말부터 공급할 예정이고, 광교와 동탄 등에서도 10여만호 이상의 주택이 공급예정에 있다. 특히나 분양가상한제가 적용되면서 기존 주택가격보다 저렴한 분양주택이 공급되면서 기존 주택가격의 하락을 유도하게 될 것이다.

이에 따라 향후 부동산 대책은 인위적으로 규제완화를 통해 부동산 가격을 상승시키는 조치를 취하기 보다는 분양가 인하조치 등을 통해 실수요자에게 저렴한 주택을 공급할 수 있는 방향으로 설정하는 것이 바람직하다.