공공재개발 신축빌라 '기승'…엎어질까 노심초사

서울의 빌라촌 모습(사진=연합뉴스)

[이데일리 하지나 기자] 서울 공공재개발 2차 후보지에서 최근 신축 빌라 등 지분 쪼개기가 나타나면서 주민들 우려가 커지고 있다. 자칫 구역 지정시 노후도 조건을 충족하지 못하거나 주민동의율을 확보하지 못해 사업 지연 가능성도 커질 수 있다.

◇근심 커진 성북1 “권리산정일도 없고, 건축행위 제한도 없다”

조대은 성북1구역 공공재개발 추진위원장은 23일 “정비예정구역이지만 건축행위제한 연장도 모두 끝나면서 건축 허가를 제한할만한 법적 근거가 없다”면서 “현재도 신축 빌라가 올라오고 있다”고 토로했다.

도시 및 주거환경정비법 제19조에 따르면 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대해 3년 이내의 기간(1년 범위에서 한 차례 연장)을 정해 건축물의 건축 등을 제한할 수 있다고 명시돼 있다. 공공재개발 2차 후보지로 함께 선정된 전농9구역의 경우 최근 건축행위 제한을 연장한 것으로 알려진다.

영등포구 신길1구역도 최근 신축빌라 때문에 골머리를 앓고 있다. 이에 올초 영등포구청에 해당 구역 내 빌라 신축을 반대하는 민원을 제기하기도 했다. 현재 청원이 진행 중인 가운데 이미 1000명을 넘어서서 구청장 답변을 기다리고 있다.

특히 성북1은 현금청산 기준일이 되는 권리산정 기준일도 제대로 확정하지 못한 상태다. 이번에 새롭게 공공재개발 사업지로 선정된 경우 권리산정 기준일인 2020년 9월21일 이후 지어진 주택을 사면 입주권을 받을 수 없다. 또한 이미 정비사업구역으로 지정된 곳은 기존 권리산정기준일이 적용된다. 통상 정비구역 지정 고시일 또는 시·도지사가 정비구역 지정 이전에 따로 지정한 날의 다음날로 정해진다.

하지만 이 또한 권리산정 기준일이 도정법에 담기면서 변경된 신조례(2010년 7월16일)이후 부터 해당된다. 이전에는 구조례가 적용되는데 상황마다 다르다. 흔히 지분 쪼개기로 악용되는 신축빌라의 경우 2008년 7월 30일 이전에 건축허가를 받은 것만 분양권을 주도록 돼 있다.

성북1은 권리산정 기준일 자체가 명시되지 않은 구조례가 적용되는 것으로 확인된다. 조 추진위원장은 “서울시에 질의를 해 놓았지만 명확한 대답을 얻지 못했다”면서 “늦어지면 늦어질수록 나중에 더 큰 문제가 발생할 수 있어서 우려스럽다”고 전했다.

◇재산권 침해 지적에…서울시도 고심 중

주민들은 신축 빌라 소유주들이 많아지면 주민 동의율 충족에 차질을 빚게 될 가능성이 커지면서 우려감을 나타내고 있다. 최소 50% 이상의 동의율을 확보해야 하는데 현금청산 대상자가 늘면서 사업 반대 세력이 늘어날 수 있기 때문이다. 또한 신축 건물이 많아질수록 종전자산평가액이 높아지기 때문에 사업성도 떨어질 수밖에 없다

구청에서는 후보지 선정 이후 ‘현금청산이 될 수 있다는 내용’의 안내문을 제공하는 식으로 대응하고 있지만 건축허가 자체를 막을 수 있는 뾰족한 방법이 없다고 호소한다. 한 구청 관계자는 “적법한 절차를 밟아 건축허가 요청이 들어오면 무조건 막을 수는 없다”면서 “과도한 재산권 규제가 될 수 있어서 소송전에 휘말릴 수도 있다. 부담스러운 측면이 있다”고 말했다.

최근 국토부가 ‘공공재개발 사업지가 예정구역으로 지정되면 해당 구역에선 신축 행위를 제한’하는 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안을 입법예고했지만 그 이전에는 제한할 수 있는 법이 마땅치 않다. 이에 후보지 선정 당시부터 건축행위 제한이 이뤄져야 한다는 의견도 있지만 일각에서는 과도한 재산권 침해라는 지적이 나오기도 한다.

서울시에서는 최근 2차 공공재개발 후보지 관할구청에 구역 내 건축행위 허가신청 현황 등 실태조사에 돌입한 상태다. 각 자치구별로 ‘건축허가 신청 접수 시 신청인에 대한 안내 및 그 밖에 필요한 조치 등 주민피해가 발생하지 않도록 만전을 기해 주길 바란다’는 업무 협조 요청 공문도 내려졌다.

업계에서는 서둘러 건축행위 제한 근거를 마련할 필요가 있다고 지적한다. 정비업계 관계자는 “신축 빌라는 기존에 재개발을 추진 중인 원주민들은 물론, 재개발 사업시 곧바로 철거된다는 점에서 비경제적 건축행위에 해당한다”고 지적했다.