“가계부채 대책, 분양시장 영향 제한적…양극화는 우려”

아파트 분양물량 추이 및 전망.

[이데일리 이명철 기자] 증권가는 정부가 지난 25일 발표한 ‘가계부채 관리방안’에 대해 주택공급 물량 조정에 따른 가계부채 증가 속도 조절 차원으로 분양시장에 미치는 부정적 영향은 제한적이라고 진단했다. 다만 서울·수도권 위주 분양을 하는 대형 건설사와 지방 중심의 중소형 건설사간 양극화 현상을 나타날 수 있다고 예측했다.

정부가 발표한 방안 중 주택·토지 부문 내용을 보면 우선 한국토지주택공사(LH)의 올해 공급물량을 12만9000가구에서 7만5000가구로 줄이고 내년 공급물량도 올해대비 추가 감축키로 했다. 주택도시보증공사(HUG)의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 신청 시기는 사업계획승인 이후로 조정하고 분양보증 예비심사를 도입했다. 중도금 집단대출 시 소득증빙 확인과 사업장 조사를 의무화하고 인당 보증건수도 HUG·주택금융공사 합산 4선에서 2건으로 줄였다.

이번 대책은 기본적으로 수요 억제 정책이 아니어서 분양시장에 미치는 영향은 제한적이라는 평가다. 이선일 대신증권 연구원은 “직접 대출 규제만으로는 자칫 가계부채는 잡지 못하고 주택경기 위축만 초래할 수 있다는 정부 시각이 반영된 결정”이라며 “분양 중도금대출보증 관련 추가 규제 등 수요 억제책이 포함됐지만 현재 분양 시장이 상당부분 실수요에 기반해 큰 영향은 없을 것”이라고 평가했다. 이어 “전매제한 강화, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 환원, 집단대출 여신심사가이드라인 적용 등이 제외된 점도 감안해야 한다”고 덧붙였다.

백광제 교보증권 연구원도 “가계부채 증가 속도 제한이 핵심으로 분양권 전매 제한 규제 강화 등 강력한 규제책이 배제된 공급 조절과 투기수요 억제 중심 대책”이라며 “분양시장의 장기 안정화에 도움이 될 것”이라고 판단했다.

이번 대책에 따라 그동안 건설주에 나타났던 투자심리 약화는 개선될 것이라는 전망도 나왔다. 윤석모 삼성증권 연구원은 “이번 조치는 급격한 분양시장 위축보다는 과잉공급 리스크를 공급단계별로 조절하고 6월말 발표한 집단대출 보증제한 조치의 추가 리스크 보완에 초점이 맞춰졌다”며 “최근 건설주 주가 약세는 분양권 전매거래 제한 등 포함에 대한 우려가 작용했기 때문인데 대책 발표 후 오히려 건설주 센티먼트에는 긍정적”이라고 설명했다.

다만 건설사와 업계 내 업종간 양극화에 대해서는 우려의 시각이 나타났다.

조윤호 동부증권 연구원은 “공급이 제한된 상태에서 수요가 몰리는 서울·수도권 청약 열기는 지속될 가능성이 높다”며 “서울·수도권 위주로 공급하는 대형건설사의 청약·계약률은 양호하겠지만 지방 위주로 분양하는 중견건설사와 주택공급량에 절대적인 영향을 받는 건자재업체에는 불리한 업황이 전개될 것”이라고 예상했다.

이경자 한국투자증권 연구원도 공급 감소 과정에서 중소형사와 지방 위주 건설사의 타격이 클 것으로 내다봤다. 그는 “대형사도 내년 분양 증가를 기대하기 어려운 환경이나 수도권과 재건축 등 우량 현장 위주로 사업을 영위해 상대적 민감도는 낮다”며 “이들을 제외한 건설·건자재 업체 는 신규사업 기회가 축소될 것”이라고 전망했다.

대책 이후 분양시장 변화에서 앞으로 어떤 대응을 세워야 할까. 채상욱 하나금융투자 연구원은 정비사업을 꼽았다. 그는 “신규택지 공급감소에 따른 구도심 가격상승으로 도시정비사업이 활성화돼 관련기업이 수혜를 받을 것”이라며 “올해 사상최대 자체사업을 공급하는 현대산업(012630)을 주택시장 전체 최선호주이고 한국자산신탁(123890)·한국토지신탁(034830) 등 신탁시장은 정비시장 진출 수혜기업”이라고 조언했다.