[김학렬의 올댓 부동산] 재개발 투자의 관전 포인트는?

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 요즘 신규 분양 분위기 좋은데 재개발 투자해도 될까요?

강남구 개포동 주공2단지 래미안 블레스티지 계약이 완료되었다. 부동산 시장이 다시 고조되고 있다. 그 인근지역의 경우 1~2월 주춤했던 부동산 거래가 다시 살아나고 있고, 특히 재건축, 재개발을 계획하고 있던 지역들의 부동산 분위기가 좋아졌다. 시세도 오르고 있고, 무엇보다 재개발/재건축 사업 추진이 다시 활기를 띠고 있는 분위기다.

신규아파트 분양가는 구아파트 대비 항상 높다는 평가를 받는다. 그럼에도 불구하고 기존 아파트트는 거래가 잘 되지 않고 있고, 신규아파트의 인기가 많다고 하는 것은 그만큼 기존아파트 대비 신규아파트의 수요가 많다는 것이다. 정착된 기반시설을 이용할 수 있는 좋은 입지에 상품적인 메리트가 있는 새아파트이기 때문에 가격이 터무니없이 높지만 않다면 재건축 신규 아파트의 인기는 꾸준할 것으로 예상된다. 따라서 재건축 사업은 큰 문제만 없다면 추진이 될 것이다.

문제는 재개발 사업이다. 주거상품으로 단독/다세대/빌라보다는 아파트의 선호도가 훨씬 더 높다. 재건축은 대부분 아파트 밀집 지역 내 환경을 그대로 유지하는 상품이기 때문에 지역 선호도에 비중을 높이지 않아도 되지만, 재개발의 경우는 선호되지 않는 지역일 수도 있기 때문에 입지 조건을 더 따져봐야 한다. 물론 대단지가 들어옴으로서 그 지역의 입지 선호도가 높아질 수도 있다. 그 지역 내에서는 가장 인기 있는 주거 상품이라는 기대를 할 수도 있다. 하지만 재개발 투자의 가장 큰 핵심은 상품화된 이후가 아니라 사업 추진이 가능한지 여부에 있다. 그리고, 투자 수익률이 낮을 수도, 심지어는 손해를 볼 수 있다는 데 있다. 원주민 조합원일 경우는 거의 문제가 되는 경우가 없다. 투자로 재개발 추진 단계 중 중반 이후에 투자하신 분들이 문제가 되는 경우가 상당히 많다는 것이다.

재개발로 성공하게 된 대표적인 단지는 길음뉴타운이다. 물론 2005년 이전에 분양했던 대부분의 재개발 현장들은 다 성공했다. 그 당시만 하더라도 재개발이 가장 수익이 높았던 투자 상품이었다. 원주민은 물론 재개발 물건을 뒷늦게 매수한 투자자들도 모두 수익을 낼 수 밖에 없는 좋은 수익구조였다. 지분의 소유권만 있으면 추가 부담금 없이 주택을 소유하게 되는 것은 물론이고 배당금까지 받게 되는 1석 3조의 대박 투자 상품이었다. 여러 성공 사례가 나오게 되자 2005년 이후로 수도권 대부분 지자체가 재개발 사업을 활성화시켰다. 크고 작은 뉴타운들이 우후죽순 생겨나기 시작했고, 그와 동시에 부동산 가격이 폭등을 하기 시작했다. 한남뉴타운은 지분이 2억 을 돌파한 사례도 나왔고, 송파구 거여마여뉴타운의 경우 평당 5~7백만원 하던 지분이 4~5천만원까지 치솟기도 했다. 심지어는 뉴타운 후보지였던 화곡동의 다세대 주택은 분양가 4천만원이었는데 3개월만에 1억을 돌파하고 1년 만에 2억까지 올라갈 사례도 있었다. 이러한 사례들은 당시 재개발 투자 열기가 어느정도였는지 짐작할 수 있으라라. 서울의 이 뜨거운 열기는 인천과 경기에 까지 전달되었다. 인천의 구도심 중 뉴타운이 아닌 지역이 거의 없었다. 경기도도 마찬가지였다. 부천, 안양, 성남, 고양 등등 우리가 알고 있는 거의 모든 구도심 지역이 뉴타운, 재개발 지역으로 지정되었다. 정치권에서도 뉴타운 공약을 내세운 국회의원들이 대부분 당선될 정도였다. 이것이 딱 10년 전의 모습이다. 그 이후 금융위기를 기점으로 2013년까지 지속적으로 하락장세를 경험해야 했다. 추진되던 대부분의 재개발 현장은 대부분 쑥대밭이 되었다.

수도권 부동산 시장의 터닝 포닝트는 2013년이다. 대부분 현재 부동산 투자에 관심을 가지고 있는 투자층들은 이 이후에 부동산 시장에 관심을 갖게 되었을 것이다. 불과 10년 전의 일을 대부분 알지 못한다.

재개발 투자는 매우 어렵다. 분양 시기와 분양가, 이에 따라 추가 분담금에 대한 예측이 어렵기 때문이다. 재개발에 비교하면 재건축은 심플하다. 현재 매수가격에 추가분담금을 고려하여 주변 신규아파트 시세보다 낮다면 투자하면 된다. 하지만, 재개발의 경우 감정가와 비례율, 이에 따른 추가분담금을 분양에 임박한 시점이 되어서야 알 수 있기 때문에 투자 수익률을 예측할 수가 없다. 투자는 확률을 높이고, 리스크를 낮출수록 좋은 투자인데. 두가지 조건에 모두 해당이 되는않는 어렵운 투자 영역이다. 특히 부동산 지식이 많지 않은 일반인들 접근하기에 너무 어렵다.

그렇다면 어떻게 재개발 투자를 해야 할까? 가장 먼저 투자 수익률에 대한 욕심을 버려야 한다. 절대로 2005년 이전 시기의 수익률을 얻을 수 없다. 정부와 시장이 달라졌다. 재개발이 추진되려면 기부채납을 상당히 많이 해야 하고, 임대아파트를 필수적으로 건설해야 한다. 그리고, 시공비용이 과거 대비 크게 올랐다. 건축비로 평당 5백만원 가까이 책정해야 한다. 이건 투자자들에게 모두 부담으로 작용한다. 어떤 경우라도 대박 수익이 나기 어려운 구조다. 따라서 수익에 대한 높높이를 낮춰야 한다. 일반분양가 보다는 조합 분양가가 낮으므로 그만큼 저렴하게 분양 받을 수 있다는 혜택, 그리고, 좋은 동, 선호 층을 선택할 수 있다는 메리트 정도만 생각하자. 그이후의 시세 차익은 보너스 정도라고 여기자. 그렇다면 재개발은 좋은 투자 대상이 될 수 있다.

재개발사업은 무엇보다 사업 추진 가능성이 가장 중요하다. 사업 추진 여부는 그 지역의 수요가 얼마나 많은지로 결정된다. 그 지역에 수요는 입지 선호도와 시세 수준으로 판단할 수 있다. 결구 재개발 추진 여부를 예상하려면 일반인들이 선호하는 입지 조건인지, 이주해 오려고 하는 수요가 있는지를 따져 봐야한다. 그리고, 주변 시세가 어느정도 올라와 있는지를 따져야 한다. 시세가 낮은 지역은 오히려 사업추진가능성이 낮다. 그만큼 수요가 많지 않기 때문에 시세가 낮기 때문이다. 시세가 어느정도 이상 형성된 지역이 사업성을 감안했을 때 추진될 가능성이 높다고 할 수 있다.

지역 내에서 재개발을 간절히 희망하는 수요가 많은지, 그리고 비용을 지불하고서라도 재개발을 추진할 수 있는 수요층이 얼마나 많은지가 재개발 투자의 핵심이다. 이러한 수요층은 어떻게 추측할 수 있을까? 아주 간단하다. 지역 내 기존 아파트의 임대 물량이 거의 없다면, 기존 아파트 시세가 계속 오르고 있다면 신규 아파트에 대한 수요는 높다고 할 수 있다. 임대 물량이 없는 곳, 시세가 꾸준히 오르는 곳이라면 재개발 투자도 확률이 높고 리스크가 낮은 투자가 될 수 있다.