[8.29대책]화끈한 규제완화..무슨 일 있었나?

[이데일리 문영재 기자] 정부가 29일 내놓은 `주택거래 정상화 방안`은 당초 예상을 뛰어넘는 `화끈한` 규제완화라는 게 시장 관계자들의 대체적인 분석이다.

업계에서는 정부의 대책 발표에 `인식의 대전환`이란 표현까지 써가며 환영의 뜻을 나타냈다. 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 비롯해 다주택자 양도세 감면혜택 연장, 보금자리주택 물량축소·시기조정 등 업계에서 요구한 사항들을 대부분 수용했다.

정부가 이처럼 큰 폭의 규제완화에 나선 것은 최근의 시장 상황을 심각하게 보고 있다는 방증이다. 정부는 겉으로는 현 상황에 대해 가격 조정 국면이라고 말해왔지만 내부적으로는 우려할만한 수준으로 인식하고 있었던 것이다. 

국토부 관계자는 "이번 대책은 실수요자의 거래불편 해소와 서민 주거안정 강화에 초점을 맞췄다"고 강조했다.
 
 

▲ 4.23대책과 8.29대책 비교(자료 : 금융위)

◇ 가격급락·거래실종·미분양적체..`돌파구` 필요

주택거래량은 글로벌 금융위기 이후 지난해 10월부터 위축되기 시작해 올들어 감소폭이 더 커졌다. 실제로 올 6~7월에는 서울과 수도권 모두 예년대비 50%이상 감소하며 지난해 1월 이후 최저수준을 기록하기도 했다. 지역별로는 서울이 25개구 가운데 20개, 경기 31개 시·군중 20개, 인천 8개구 가운데 6개 지역에서 50%이상 줄었다.

집값도 지난 3월 중순 이후 25주 연속 하락세가 지속되고 있다. 특히 과천이나 분당 지역 등은 고점대비 10%이상 하락해 체감하락률이 상대적으로 더 높은 상황이다.

이에 따라 신규주택 시장도 얼어붙어 대부분 지역에서 청약경쟁률이 저조하고 분양물량도 크게 줄었다. 청약경쟁률은 지난 1~7월 민간분양 120개 단지 가운데 청약미달이 94개에 달했다. 수도권의 7월 아파트 분양승인은 최근 5년 동월평균 대비 39%나 줄었다.

이 같은 시장 상황은 집값 하향 안정화에 무게를 뒀던 정부의 고민을 가중시켰고 결국 건설업계의 규제완화 요구를 대부분 수용하는 쪽으로 가닥을 잡았다.

정부는 거래위축이 장기화되면서 입주예정자와 기존주택 처분희망자를 중심으로 입주·거래 불편이 심화되고 미입주 증가에 따라 하도급·자재·이사·중개·인테리어 업체의 동반 위축을 막기 위해선 거래정상화가 시급하다고 판단했다.

◇ `금지옥엽` 보금자리마저 물량축소·시기조정

전문가들은 정부가 꺼낼 수 있는 카드는 대부분 내놨다는 평가를 내리고 있다. 한 때 DTI를 손댈땐 주택시장이 다시 불안해질 수 있고 투기수요가 유입될 수 있다며 우려하는 시각이 있었지만 강남3구(강남·서초·송파)를 제외하고 모두 풀기로 했기 때문이다. 적용대상도 대폭 확대했다. 종전 무주택·1주택 입주예정자로 한정했지만 `입주예정자` 조건을 없앴다.

국토부에 따르면 무주택 또는 1주택 가구가 수도권 전체가구의 91%인 점을 고려하면 이들이 모두 DTI 한시적 폐지의 수혜 대상이 될 것으로 예상했다. 

이원재 국토부 주택정책관은 "정부는 지난 4·23대책의 보완만으로는 거래활성화의 효과가 없다고 판단했다"며 "대책의 실효성을 높이기 위해 DTI규제완화 대상을 실수요자인 무주택자와 1주택자로 대상을 확대했다"고 말했다.

이 정책관은 "적용시기를 내년 3월말까지로 정한 것은 주택거래 소요시간(6개월) 내년 이사철·신학기 시점 등을 두루 고려한 것"이라고 덧붙였다.

정부는 이번에 그 동안 `절대 불가`였던 보금자리주택 물량축소와 시기조정에도 뜻을 굽혔다. 건설업계 요구가 그대로 관철된 것이다.

그동안 건설업계에선 보금자리주택의 대기수요로 민간 주택시장이 붕괴위기에 처했다며 보금자리 물량축소와 시기조정을 지속적으로 요구해 왔다. 

국토부는 3차 보금자리지구부터 사전예약 물량을 80%에서 50% 이하로 낮추고 올 10월쯤 발표 예정인 4차 보금자리주택지구는 3차 광명시흥의 이월물량 등을 감안해 지구수를 2~3개로 축소키로 방침을 바꿨다.

국토부는 그러나 오는 2012년까지 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 보금자리주택 32만가구를 짓기로 한 목표는 그대로 추진키로 했다.
 

▲ 권역별 DTI 규제 현황(자료 : 금융위)