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12일 투자업계(IB)에 따르면 이달말 주요 투자자 모집 마감인 광화문 센터포인트빌딩에 국내 기관투자가들이 오버부킹되면서 가격은 비싸도 리스크가 낮은 코어자산 선호현상을 여실히 보여줬다는 평가가 나오고 있다. 코어 빌딩은 이미 우량 임차인이 확정돼 몸값이 높아졌지만 리스크가 적고 밸류애드 빌딩은 공실이 많아 시세는 낮지만 향후 시세 상승 가능성이 있는 매물을 말한다.
기관투자자, 경쟁 치열한 국내 우량 물건에만 몰려
최근 국내 기관투자가들은 센터포인트빌딩처럼 우량 임차인이 확보된 매물만을 검토 중이다. 올 하반기에는 10여건의 매물이 시장에 나올 것으로 예상되지만, 관심을 받을 빌딩은 판교 알파리움과 쌍림동 스마트플렉스, 서울역 티타워 정도다.
하반기 가장 관심이 뜨거운 매물로는 최근 삼성물산이 입주를 완료한 판교 알파리움 빌딩이 꼽힌다. 테헤란로의 IT, 벤처 기업들이 판교로 많이 이전한데다 삼성물산이 대거 입주했기 때문이다. 최근 싱가포르계 부동산 큰 손인 ARA(에이알에이)가 우선협상대상자로 선정돼 기관투자자들을 모집 중에 있다. 알파리움은 우선협상자 선정에서부터 치열한 경쟁을 벌렸다. 우협 선정 본입찰에는 중국계 안방보험이 대주주인 동양운용, 코람코신탁, 베스타스운용 등 국내외 부동산 큰손 11곳이 참여해 뜨거운 관심을 보였다. CJ제일제당 등 CJ계열사가 빌딩 전체를 사용 중인 스마트플렉스도 시장 관심을 받을 것으로 보인다. 퇴계로에 위치해 도심권과는 약간 거리가 있지만 2012년 준공된 신축 빌딩으로 CJ가 사옥으로 쓴다는 점이 높은 점수를 받고 있다.
초대형 빌딩에서 투자기회를 찾지 못한 국민연금은 블라인드 펀드를 구성해 국내 중소형 빌딩에 투자할 예정이다. 이번 블라인드 펀드에는 교직원공제회와 경찰공제회 등이 각각 500억원씩 들어갈 계획이다. 국민연금 관계자는 “연면적 3만 3000㎡ 이하의 중소형 빌딩에 직접 투자하기는 애로점이 많이 블라인드 펀드 3000억원을 구성했다”며 “국내 우량 중소형 빌딩 투자에서 기회를 찾기 위한 것”이라고 말했다. 경찰공제회 관계자는 “국내 투자처가 마땅치 않은 상황에서 국민연금이 중소형 빌딩에 투자하는 것은 주목할만하다”며 “혼자 독단적을 투자하는 것보다 리스크를 낮출 수 있다”고 말했다.
이처럼 알짜 빌딩에 대한 기관들의 투자 경쟁이 치열해진 이유는 저금리 기조 속에 빌딩 가격은 올랐지만 공실은 많아지면서 전반적인 오피스빌딩 투자 수익률이 떨어졌기 때문이다. 박응한 행정공제회 개발사업본부장은 “올해 투자심의위원회를 통과한 물건 10건 중 7건이 해외 투자”라며 “그만큼 국내에선 기관의 목표 수익률에 맞는 우량 물건을 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.
해외기관, 밸류애드 집중 공략…공모시장은 최후 보류
반면 해외 큰손들은 리스크가 큰 국내 빌딩들을 공략 중이다. 국내 기관들은 한발 물러선 반면 해외 기관들은 적극 공격형인 셈이다. 업계 관계자는 “현재 딜 진행 중인 대부분 프라임급 오피스의 투자자는 해외 투자자”라며 “강남 캐피털타워도 블랙스톤이 우선협상대상자로 선정됐고 도이치자산운용이 매각 중인 3개 자산의 우선협상자에도 해외투자자인 페블스톤자산운용이 선정됐다”고 말했다.
올 하반기 매각 예정인 대부분 빌딩은 해외 투자자들이 관심을 가지고 있다. 이들이 국내 밸류애드 빌딩에 관심을 보이는 이유는 “해외 기관들의 리스크를 줄이는 차원”이다. 브렉시트와 미국 기준금리 인상, 유럽의 경기 불황, 일본 장기 침체로 서울 오피스빌딩을 안전한 투자자산으로 보고 있다는 분석이다. 실제 서울시 중구 서소문에 위치한 프라임 오피스빌딩인 퍼시픽타워(옛 올리브타워)는 국내 기관의 외면 속에 부동산 공모펀드로 출시될 예정이다. 이지스자산운용은 총 인수금액 약 4300억원 중 대출을 뺀 나머지 1900억원을 공모로 조달할 계획이다.
