[나도 공인중개사]타인 건물에 증축해 소유권을 가질 수 있나요?

[이데일리 성문재 기자] 한해 주택 거래만 100만건 이상 이뤄지고 있고 1년에 1번 실시하는 공인중개사 시험에 도전하는 수험생 숫자는 30만명을 웃돈다. 공인중개사 시험은 국가전문자격증을 따기 위한 것이라는 개념을 넘어 일상생활에서 알면 도움이 되는 부동산 상식을 다루고 있다. 이데일리는 KG패스원의 도움을 받아 공인중개사 시험에 등장하는 다양한 부동산상식을 일문일답 형식으로 정리했다.

Q. 다른 사람 소유의 기존 건물에 증축을 했을 경우 소유권을 가질 수 있나요?

A. 물건 2개가 붙어서 하나의 형태가 되는 현상을 민법에서는 첨부라고 합니다. 물건이 2개에서 1개가 되는데 우리 민법은 1물1권주의를 표방하고 있기 때문에 소유권을 누가 갖게 되는지가 중요하죠. 별도의 합의가 없다면 임의규정에 따라 결정됩니다.

첨부의 형태는 크게 3가지로 나뉩니다. 부합, 혼화, 가공인데요. 부동산과 관련있는 것은 부합입니다.

부합은 물건끼리 붙어서 분리할 수 없을 때, 또는 분리에 과다한 비용을 요하는 상태가 됐을 때에 해당하는 데요.

부동산과 동산이 부합됐을 경우는 결과물도 부동산으로 보기 때문에 기존 부동산 소유자가 부합 물건을 소유하게 됩니다. 대신 기존 동산 소유자에게 동산의 가치는 보상해줘야 하죠.

흔치 않은 경우지만 동산의 가격이 현저히 높아서 부동산 소유자가 보상하기 어려운 상황이라면 합의 하에 동산 소유자에게 부동산 소유권을 넘기고 부동산 가격을 보상받기도 합니다.

그러나 민법에서는 부동산과 부동산이 부합됐을 때는 누가 소유권을 가져가는 지에 대해 정해놓지 못했습니다. 그래서 판례에 따라 조율되고 있습니다.

일단 토지와 토지는 부합되지 않습니다. 지적도에 이미 경계선이 명확히 표시돼있기 때문입니다. 토지와 건물도 부합 대상이 아닙니다. 각각 소유자가 존재하고 등기부도 구분됩니다.

토지에 나무를 심는 경우는 부합으로 보는데요. 권원(어떠한 행위를 법률적으로 정당화하는 근거)이 있는 사람이 심었을 때는 부합이 성립돼 땅주인이 나무를 소유하고 나무를 심은 사람에게 보상하도록 하고 있습니다. 농작물의 경우는 권원 여부와 상관없이 경작자가 항상 농작물의 소유권을 갖습니다.

그렇다면 건물과 건물이 부합하는 경우는 어떨까요? ‘증축’에 해당하는 상황인데요. 권원이 없는 사람이 남의 건물에 증축했다면 당연히 기존 건물 소유자가 증축된 부분까지 소유권을 갖게 되고요. 권원이 있는 사람이 짓더라도 증축된 부분의 독립성이 없는 경우에는 기존 건물 소유자가 소유권을 갖습니다. 반대로 권원도 있고 독립성도 있다면 증축자가 증축된 부분에 대해 소유권을 가질 수 있습니다.

혼화와 가공은 동산에서 벌어지는 현상입니다. 혼화는 어느 부분이 원래 있던 건지 식별이 불가능할 정도로 완벽하게 섞인 경우를 말합니다. 흔히 소주와 맥주를 섞어 폭탄주를 만들었을 때를 생각하면 이해가 쉽습니다. 혼화물은 혼화 당시 가공 비율에 따라 소유권을 공유하게 됩니다.

가공은 재료에 다른 것을 투입해서 새로운 물건이 생긴 것을 가리키는데요. 예를 들어 땅에 있는 돌을 깎아서 불상을 만든 경우가 해당됩니다. 돌이 없이는 불상을 만들지 못하므로 원칙적으로 원재료 소유자가 가공물의 소유권을 갖고 가공자는 가공의 대가만 받을 수 있습니다.

다만 가공으로 인해 가액의 증가가 현저하다면 가공자가 소유권을 갖고 대신 돌값을 보상해주는 것으로 정하고 있습니다.

KG패스원 제공