"토지 투자, 개발 정보 옥석 가리기부터…평택 서부·파주 주목"

[이데일리 정다슬 기자] “토지 투자는 아파트보다 환금성이 떨어져 장기 투자에 적합한 상품입니다. 그러나 각종 개발사업지구에 편입된 토지는 부동산을 취득할 때 이미 내 땅을 사줄 매수자가 결정된 만큼 환금성이 보장됩니다.”

개발이 예정된 땅을 싼값에 싸는 것은 모든 이들의 꿈일 것이다. 오죽하면 타임머신을 타고 30년 전으로 돌아가면 강남 땅을 사겠다는 흰소리까지 나올까. 그러나 일반인들이 개발 정보에 대해 파악하기 쉽지 않고 일각에서는 이런 욕망을 이용한 ‘기획부동산’ 사기까지 판치고 있다.

이런 상황에서 지존은 시행사와 관공서를 통해 공신력 있는 개발 정보를 수집하는 국내 유일의 부동산개발 정보업체이다. 지존에는 현재 7300여건의 개발 정보와 20만 건의 관련 공문서가 데이터베이스(DB)로 구축돼 있다. 신태수(사진) 지존 대표는 “매일 관보·도보·시보, 전국 243곳의 광역·기초 자치단체가 발행하는 공고, 고시 등을 주요 기반으로 개발 정보를 생산한다”며 “단순히 수집뿐만 아니라 전문인력이 해당 기관에 직접 개발 정보를 취재하기 때문에 지존만이 가지고 있는 개발 정보가 있다”고 말했다.

그렇다면 실제 투자를 통해 수익을 거둔 사례가 있을까. 신 대표는 경남 함안에 소재한 소규모 사업지구에 편입된 토지 지분을 경매를 통해 저가로 낙찰받은 후 한 달 만에 토지 보상을 받은 사례를 소개했다. 이 투자자가 토지를 낙찰받은 가격은 900만원, 세후 수익은 500만원이었다. 신 대표는 “양도세 납부 시 1년에 1인당 250만원까지 기본공제를 받게 되는 세법 제도를 활용해 2명이 공동응찰해 양도세를 절감해 수익률을 높였던 사례”라고 설명했다.

대출을 통해 수익성을 높인 사례도 있다. 다른 투자자는 토지보상이 진행 중인 충남 보령의 산업단지 내 토지를 9억 6600만원에 낙찰받았다. 자기자본은 2억 5000만원에 불과했지만, 이미 토지 보상이 이뤄지고 있는 물건이라 주거래 은행에서 7억 7000만원을 대출받을 수 있었다. 이 투자자는 협의보상을 통해 11억 2000만원에 이 토지를 팔았다. 신 대표 “소유권 이전 비용, 양도세, 대출이자 등을 공제하고 얻은 순수익만 6700만원”이라며 “한 달 만에 자기자본 대비 26.8%의 수익률을 거뒀다”고 말했다.

토지 보상이 반드시 성공을 보장하는 것은 아니다. 신 대표는 무리한 대출을 받아 투자했다가 결국 이자비용을 감당하지 못한 사례도 소개했다. 이 투자자는 의정부 추동근린공원 개발사업을 노려 용현동에 있는 임야를 6억 8000만원에 낙찰받았다. 그러나 잔금이 부족해 낙찰가의 80%를 제2금융권에서 대출받았는데 토지 보상이 3년 이상 지연되면서 결국 이자를 감당하지 못하고 매각됐다. 더욱 안타까운 일은 매각 후 8개월 후 토지 보상이 시작됐는데 이 임야의 보상가는 무려 27억원이었다는 점이다.

신 대표는 “앞선 사례로 볼 수 있듯 투자 전 반드시 정확한 개발 정보를 습득하고 향후 사업이 지연 또는 무산될 리스크는 없는지 면밀하게 파악해야 한다”며 “토지 보상을 노리고 과도한 대출을 받는 것은 자칫 깡통을 찰 수 있다”고 강조했다.

올해는 토지보상금이 19조원에 달해 2014년 이후 최고치다. 이에 따라 토지보상금과 저금리 기조 속 풍부한 유동자금이 수도권 지역의 개발사업지구를 중심으로 상당 부분 유입될 것으로 기대된다. 신 대표는 “개발 호재가 너무 알려진 지역은 경쟁이 치열해 오히려 ‘밑지는 투자’가 될 수 있다”며 “현재 토지 보상이 진행되는 곳이 아니라 향후 2~3년 후에 토지 보상이 예정된 가치 상승이 기대되는 곳에 투자하라”고 조언했다.

구체적인 투자처로 신 대표는 대규모 산업단지가 조성되는 평택 서부지역, 신도시 개발·LG P10 공장 신설 등의 이슈가 있는 파주 등을 꼽았다. 그는 이어 “‘공원일몰제’에 따라 2020년 7월 1일부터 도시계획시설로 지정된 공원이 조성되지 않을 경우 공원 지정이 자동 해제되면서 지자체가 민간 투자를 통한 공원 개발사업에 박차를 가하고 있다”며 “‘장기 미집행 도시계획시설’도 올해 주목할 만한 투자처”라고 말했다.