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[이데일리 이은정 기자] 미국 연방준비제도(Fed)가 전례 없는 주택저당증권(MBS)매각 등 공격적인 양적 긴축(QT)을 시사하며 모기지 금리 상승을 유도하고 있다는 분석이 나왔다. 물가 안정 목표를 이루기 위해 주택 가격 하향 안정화를 유도하고 있다는 설명이다.
이에 5월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리인상 폭과 QT보다 오히려 MBS 매각 시작 시점과 규모가 언급돼 시장 예상치를 뛰어넘을 수 있다는 관측이 나온다.
박윤정 NH투자증권 연구원은 4일 “물가 안정에 필수적인 주택 가격 하향 안정화는 어려운 목표이고, 이를 달성하기 위해 연준은 MBS 매각을 더욱 적극적으로 활용할 것”이라며 “5월 FOMC 관전 포인트는 MBS 매각이 될 전망”이라고 말했다.
NH투자증권은 3월 FOMC 의사록에서는 연준이 지난 정책 정상화 사이클에 비해 공격적으로 QT를 단행하겠다는 의지가 확인된 점을 짚었다. 연준은 MBS는 매각도 적절하다고 언급해 30년 고정 모기지 금리가 2009년 7월 이후 신고점을 기록하기도 했다.
이처럼 연준이 MBS 시장을 자극하는 것은 최우선 과제인 물가 안정을 위한 것이라는 설명이다. 3월 소비자물가지수(CPI) 상승률 8.46% 중 에너지 기여도는 2.67%포인트로, 4월 국제유가 가격 하향 안정화에 따라 물가 궤적은 4월부터 정점을 통과할 것으로 전망했다. 하지만 물가 바스켓 비중이 30%가 넘는 주거 비용이 계속 상승한다면 연준의 물가 관리 부담도 크게 완화되기는 어렵다는 설명이다.
박 연구원은 “연준은 전례 없는 MBS 매각 등 공격적인 QT를 시사하며 모기지 금리 상승을 유도하고 있다고 본다”며 “모기지 금리가 주택 가격 지수에 선행하는 특성을 감안하면 1분기 모기지 금리 급등은 신규 주택 매수 수요의 추가 둔화로 이어질 수 있다”고 전했다.
주택 가격이 급락할 가능성은 제한적이라고 봤다. 미국 주택 공급이 수요 대비 부족한 상황이고, 모기지대출 등 변동금리 비중이 10%로 낮기 때문이다. 또 미국 물가 지표 산정 방식의 특성상 주택 시장 지표에 비해 CPI 지표가 약 6개월~1년 정도 후행하는 경향이 있다는 평이다. 이에 오는 3분기까지는 주거 비용 CPI 상승세가 이어질 것으로 봤다.
이에 5월 FOMC 관전 포인트는 MBS 매각이라고 봤다. 물가 안정에 필수적인 주택 가격 하향 안정화를 위해 MBS 매각을 적극 활용할 것이란 관측이다.
박 연구원은 “금리 상승기에는 모기지 조기 상환 물량이 감소해 연준이 보유한 MBS의 월간 상환 규모는 목표치인 350억달러를 하회할 가능성이 높다”며 “5월 FOMC에서 금리인상 폭(50bp)과 QT 시행 발표는 시장 예상과 부합하겠지만, 오히려 연준이 MBS 매각 시작 시점이나 규모를 언급해 시장을 놀라게 할 수 있다고 전망한다”고 말했다.
