제이알글로벌리츠, 年배당수익률 8%…상장예정 리츠중 최고-KTB

[이데일리 김성훈 기자] KTB투자증권은 16일 다음달 유가증권시장(코스피)에 상장하는 제이알글로벌리츠에 대해 공모가 기준 7년 예상 연평균 배당수익률이 약 8.06%로 올해 상장 예정 리츠 중 제일 높을 것으로 전망했다.

제이알글로벌리츠의 투자자산인 벨기에 파이낸스 타워 전경.(사진=제이알글로벌리츠)

제이알글로벌리츠는 국내 최초로 국토교통부로부터 해외 부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 획득했다. 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(제이알제26호리츠)와 함께 첫 모자(母子) 리츠 구조로 설립됐다. 공모리츠(모 리츠)인 제이알글로벌리츠가 사모리츠(자 리츠)인 제이알제26호리츠 지분을 보유·배당받는 구조다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀에 있는 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’를 기초자산으로 지난 1월 17일 구입을 완료했다. 해당 자산의 감정가는 14억4000만 유로(2조원)에 달한다.

해당 건물은 벨기에 건물관리청과 벨기에 국영방송 2개의 우량 임차인으로 구성돼 있다. 현재 공실률은 0%로 임대수입의 99.3%가 건물관리청으로부터 발생하고 국영방송은 0.7%를 차지하고 있다. 올 상반기 벨기에 브뤼셀의 평균 공실률이 7.3%, CBD 지역은 3~5% 수준인 점을 감안하면 경쟁력을 갖췄다는 평가다.

최근 벨기에 정부 부처의 집중화로 지속적인 임대수요가 유지될 것이란 전망도 나온다. 벨기에 정부가 각 부처의 업무 효율을 높이고 접근성을 높이기 위해 본 기초자산이 위치한 브뤼셀로 부처들을 이전시키고 있어 공실률 우려도 적다는 설명이다. 정부기관 임차율이 99%에 달하는 오피스 리츠의 경우 외부 변수에도 안정적인 현금흐름을 기반으로 양호한 주가 흐름을 보이고 있다는 것이다.

라진성 KTB투자증권 연구원은 “잔존 임대차기간이 14.5년으로 2034년까지 중도해지 옵션 없이 책임 임차를 유지하는 구조”라며 “기초 자산이 해외 부동산이다 보니 환 위험 관리 전략이 중요한데 안정적인 원화 수익 달성을 위해 자 리츠(제이알제26호)가 환헤지 계약을 체결한 점도 눈여겨볼 요소다”고 말했다.