(초점)"금리생활자"를 꿈꾸던 K씨의 고민-저금리와 부동산

[edaily] 대기업 고참 부장으로 있다가 명예퇴직한 K씨는 요즘 밤잠이 오지 않는다. 퇴직후 "화려한 금리 생활자"의 꿈이 물거품이 된데다 나름대로 생각한 "노후 재테크" 전략에도 심각한 문제가 발생했기 때문이다. 올초 K씨는 주저없이 명예퇴직 신청서를 냈다. 임원 승진에서 몇번 물을 먹자 심신이 피곤했다. 막내가 내년이면 대학을 졸업하니 큰 돈 들어갈 걱정도 없다. 퇴직금에서 그럭저럭 나오는 "이자"로 생활을 꾸리면 될 거라 생각했다. 금리가 낮아 생각만큼 쉽지 않을 것이라며 주위에서 말렸지만 K씨는 나름대로 비책이 있었다. 소형아파트 임대사업. 퇴직금과 저축을 조금 합치면 소형 아파트 두 채는 얼추 살 수 있을 것 같았다. 이 아파트를 담보로 대출을 받아 비슷한 크기의 아파트를 또 하나 장만하면 세 채로 어엿한 임대사업을 할 수 있을 것 같았다. 은행대출 이자와 아파트 보수비용(벽지를 바꾸는 등 자잘한 집수리 비용) 을 빼더라도 월 150만~200만원은 남는 장사라는 계산이 나왔다. 은행금리가 6%선이니 생돈을 은행에 맡기는 것보다 "상대적으로" 비교우위가 있었다. 자식들이 다 커서 목돈 들어갈 일도 없으니 이 정도면 두 늙은이가 살기에 부족하지 않겠다는 생각이 들었다. IMF이후 아파트 값이 바닥을 긴다고 하지만 누가 알겠는가, 집값이 뛰면 시세차익도 얻을 수 있을지. K씨가 명퇴를 한 올초까지만 해도 이같은 "전략"은 맞아떨어지는 듯했다. 퇴직후 이런저런 뒷치닥거리에 그래도 청춘을 바친 직장을 나오니 허탈한 생각도 있어 두어달 쉬었다. 역시 은행이자로는 생활이 되지 않았다. K씨는 소형 아파트가 밀집해 있는 수도권 일대의 부동산을 돌아다녀봤다. 비책을 꺼내든 것이다. K씨는 그러나 한 여름이 다되도록 임대용 소형 아파트를 구하지 못하고 있다. 연초만해도 두 채정도는 쉽게 살 수 있을 것 같던 아파트가 매물이 없다. 값도 뛰었다. 더구나 아파트 임대사업이 "저금리" 상황에서 예상치 못한 "리스크"가 있다는 사실을 알게 됐다. 현금자산이 아파트라는 고정자산에 묶이는 것까지는 좋다. 금융자산으로 가지고 있을 때보다 수익률이 높으니까 감내할 수 있다. 지금은 어떤 은행도 두자리 금리를 주지 않는다. 저금리는 필연적으로 K씨처럼 금리만으로 생활하려는 사람들, 이른바 "금리 생활자"들을 다른 투자수단으로 향하도록 만들었다. 경기가 좋지 않은데도 부동산 시장이 들먹거리는 것은 과거처럼 "투기적 수요"가 아니라 K씨와 같은 "실질적 수요 또는 생활적 수요" 때문이라는 분석도 있다. 사이버 부동산 컨설팅 업체인 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 상반기 서울지역 아파트 매매값은 7.74% 상승했는데 소형 아파트가 가격 상승을 주도한 것으로 나타났다. 소형 아파트 강세는 서울 수도권 전역에서 나타났다. 20평이하 소형 아파트값은 서울지역의 경우 10.19 %, 신도시 7.36%, 수도권 7.66%나 상승했고, 20~30평형대 아파트도 서울 5.84%, 신도시 4.99%, 수도권 4.73% 상승률을 기록했다. 반면 중대형 아파트 상승률은 물가 상승률에도 못미치는 1% 미만에 그쳤다. 부동산 시장의 두가지 경향, 즉 임대사업을 위한 소형 아파트 수요와 재건축 아파트 붐이 최근의 부동산 값을 끌어올리는 주요인이다. 재건축 아파트는 지역적으로 재건축이 가능한 지역에서만 국지적으로 일어나고 있으나 임대용 소형 아파트 가격의 상승은 수도권 전역에서 광범위하게 나타나고 있다는 것이 부동산 전문가들의 진단이다. 문제는 아파트 임대사업이 K씨의 경우처럼 "이자소득"과의 비교우위에서 시도된다는 것이다. 아파트 시세의 변동이 금리 변화와 밀접한 관계를 갖게 된 것이다. K씨처럼 임대 사업을 위해 아파트 담보대출을 한다면 대출금리도 주요한 변수다. 이론적으로 따지만 아파트 임대수입이 이자수입과 비슷한 수준이 될 때까지 소형 아파트 가격은 상승할 수 밖에 없다. 또는 월세 시세가 저금리 상황에 맞게 하향조정돼야 소형 아파트의 강세가 진정될 것이다. 그러나 이같은 분석은 금리가 현 수준에서 상당 기간 안정된다는 전제가 있어야 가능하다. 아파트 시세가 금리에 영향을 받는 것과 마찬가지로 금리도 부동산 시장으로부터 간접적으로 영향을 받을 수 있다. 부동산 가격의 상승은 인플레 심리를 "강하게" 자극한다. 우리나라는 주택 경기를 가늠하는 믿을만한 통계가 없다. 미국처럼 정기적으로 신규 주택판매와 기존 주택판매 지수가 나오는 것도 아니다. 몇몇 아파트 중개인 연합이나 전문지에서 평균적인 아파트 가격 상승률만을 발표하고 있다. 결국 "부동산이 좋다더라"하는 구전이나 아파트 시세를 알아보면서 느끼는 체감 지표가 부동산 경기를 나타내는 실질적인 바로미터인 것이다. 이처럼 "감"에 의존하는 부동산 시장은 쉽게 통제되지 않고 버블이 생기기 마련이다. 정확한 통계가 없기 때문에 집값 상승은 주변 물가를 자극하고 인플레 심리를 확산시키는 파급력도 크다. 물가는 금리 상승요인으로 작용하고 "경제논리(?)"에 따라 임대수입과 이자수입의 격차를 줄여주는 작용을 할 것이다. 만약 금리의 탄력성이 물가 또는 집값의 탄력성보다 떨어진다면 임대사업을 위한 소형 아파트 값의 상승은 한동안 지속될 수 밖에 없고 중장기적으로 물가와 금리에 대한 압력도 커질 것이다. K씨가 임대수입으로 편안하게 노후를 보내기 위해서는 안정적인 저금리 기조가 한동안 유지돼야한다. 그러나 이같은 "기대"는 소형 아파트 값의 상승을 부추기고 간접적으로 금리를 끌어올리는 작용도 하고 있다. 정부가 인위적으로 경기부양책을 쓰지 않겠다고 하면서도 부동산 투자에 대해 세제지원을 하는 것이 어떤 부작용을 낳을 수 있는지 고민해야할 때다.