규제 카드 만지작‥생숙 투자 유의점은

[이데일리 장순원 기자] 생활형숙박시설(생숙·레지던스) 투자 열기가 뜨거워지고 있지만 주의해야 할 점도 많다. 아파트 대용으로 부상했지만 원칙상 주거용으로 쓸 수 없다는 근본적인 한계가 있기 때문이다. 아울러 투자자가 몰리는 과열조짐이 보이자 국회에서 규제수위를 대폭 올리는 방안을 검토하고 있다는 것도 고려해야 한다.

최근 아파트 투자 대안으로 떠오른 생활형숙박시설은 단기임대와 취사 등이 가능한 상품이다. 호텔과 오피스텔의 중간 정도라고 보면 된다. 생숙은 특히 호텔식 컨시어지 서비스가 제공돼 일반적인 호텔과 비슷하면서도 실내 취사가 가능해 거주시설로 이용할 수도 있어서다.

게다가 생숙은 주택법이 아닌 건축법의 제한을 받는다. 청약통장이 없어도 분양에 참여할 수 있고, 주택담보대출비율(LTV) 규제도 적용받지 않는다. 전매 제한도 없고 주택에 포함되지 않는 등 고강도 규제를 피할 수 있어 틈새 투자상품으로 인기를 끌고 있다.

하지만 생숙은 아파트 등 주거용 건물과 차이도 많다. 우선 생숙은 상업지구에 들어서는 경우가 많다. 교육, 환경, 소음 등 모든 면에서 거주 여건이 떨어진다. 아파트와 비교해 전용률이 낮고 주차공간도 부족한 편이다. 학교용지부담금 부과 대상에서도 제외돼 있어 주변 학교의 학급이 과밀화할 가능성도 크다.

게다가 생숙은 원칙상 주거용으로 쓸 수 없다. 법상 숙박시설로 분류하기 때문이다. 얼마 전까지 규제가 느슨했지만, 숙박업신고도 반드시 해야 한다.

국토교통부가 지난 4월부터 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하면 건축법상 이행강제금을 부과하겠다는 방침을 내놨기 때문이다. 다만, 법 시행 전 분양한 생숙에 대해서는 이를 유예하고, 2년간 주거용 오피스텔로 용도 전환할 수 있다.

국회에서는 더 강력한 규제 방안을 검토 중이다. 지난달 29일 김남국 더불어민주당 의원 등은 생활형 숙박시설을 분양대상 건축물에서 아예 제외하고, 일반 콘도처럼 회원권 형태로만 사용할 수 있도록 하는 내용의 ‘건축물의 분양에 관한 법률 개정안’을 발의했다.

민주당 대권 주자인 이재명 경선 후보가 국회 법제사법위원회와 국토교통위원회 소속 의원들에게 생활형 숙박시설 불법용도변경을 방지하는 법안을 마련해달라고 건의한 서한을 김 의원이 받아들이면서 이뤄졌다.

김남국 의원은 “생숙이 마치 주택용도로 사용 가능한 것처럼 홍보되면서 분양이 이루어져 피해를 키우고 있다”며 “분양하는 건축물에서 생활숙박시설을 제외함으로써 생활숙박시설이 주거용으로 불법전용되는 것을 방지할 것”이라고 법안 제안이유를 설명했다.

이 법안은 현재 국토교통위원회 계류 중이며, 통과 시 법안 공포 후 6개월 이후에 바로 적용된다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “규제를 강화하면 또 다른 풍선효과를 부를 것”이라며 “소비자 입장에서 제도개선을 검토하는 접근법이 필요하다”고 강조했다.