정부 분양가 인하방안, `묘수` 있나?

[이데일리 남창균기자]  정부가 분양가 인하 방안 찾기에 골몰하고 있다. 회심의 카드로 재도입한 원가연동제가 제기능을 발휘하지 못하는 데다 주택건설업체의 고분양가 매기기 관행이 사라지지 않고 있기 때문이다.

'분양가 낮추기 방안'은 8.31대책 2단계 대책의 핵심으로, 이미 정문수 청와대 경제보좌관이 언급한 바 있으며 열린우리당은 최근 부동산정책기획단에서 주요 의제로 채택하고 대안 마련에 들어갔다.
 
◇분양가 인하 방안은 = 당정은 분양가를 낮추는 방안으로 10여 가지 대안을 검토 중이다. 우선 분양가 인하효과가 미미한 원가연동제의 문제점을 보완할 방침이다. 원가연동제는 표준건축비 규제에도 불구하고 금융비용과 지하층건축비 등으로 인해 큰 효과를 보지 못하고 있다.

또 분양가의 핵심요소인 택지가격을 낮추는 방안도 찾고 있다. 택지가격 인하 방안으로는 ▲택지조성원가 공개 ▲토지 보상체계 개편 ▲택지 취득세와 등록세 인하 ▲택지 공급시기와 분양시기 시차 단축을 통한 금융비용 절감 등이 검토되고 있다. 이 가운데 택지조성원가 공개는 당정간에 합의를 본 상태로, 내년 2월께 도입된다.
 
이와 함께 ▲토지임대부 건물분양제 ▲후분양제 조기도입 등 공급방식 변경을 통해 분양가를 낮추는 방안도 거론되고 있다. 토지임대부 건물분양제의 경우 분양가가 토지 임대료+건축비로 구성되기 때문에 분양가를 최고 30% 이상 낮출 수 있다.

여기에 장기적인 대책으로 ▲공영개발 확대 ▲비축 토지물량 확대 ▲임대주택 물량 확대(전세 임대주택 도입 등) 등도 거론된다. 비축 토지를 택지로 활용하면 땅값 인상에 따른 택지비 상승을 막을 수 있는 장점이 있다.

◇문제점은 = 하지만 현재 검토되고 있는 어떤 방안도 이미 도입한 원가연동제만큼 가시적인 분양가 인하효과를 가져올 수 없다는 문제점을 안고 있다. 원가연동제는 직접적인 규제인 반면 최근 제기되고 있는 방안들은 간접 규제책이기 때문이다.

특히 택지원가공개의 경우 공개에 따른 인하효과가 거의 없다는 게 중론이다. 이는 분양원가 공개가 분양가 인하로 연결되지 않은 것에서도 알 수 있다. 후분양제 조기 도입 역시 분양가를 낮추는데 실익이 없다는 게 전문가들의 대체적인 견해다.

이에 따라 일각에서는 원가연동제의 표준건축비(평당 339만원)를 더 줄일 필요가 있다고 지적한다. 현재 대형 건설업체들이 재개발 아파트를 수주할 때 제시하는 공사비가 평당 300만원 안팎이고, 주공 아파트 낙찰가가 평당 200만원 안팎인 점을 감안할 때 인하 여지가 충분하다는 것이다.


■분양가 인하방안
@택지가격 인하
-택지조성원가 공개
-토지 보상체계 개편
-택지 취득세와 등록세 인하
-택지 공급시기와 분양시기 시차 단축

@공급방식 변경
-토지임대부 건물분양제
-후분양제 조기도입

@장기대책
-공영개발 확대
-비축 토지물량 확대
-임대주택 물량 확대

@원가연동제 보완