은마는 4억 내고, 잠실주공 8억 환급…‘이것’에 희비 갈렸다

[이데일리 김형환 기자] 지난 7월 사업시행인가를 나란히 받은 은마아파트와 잠실5단지를 두고 조합원들의 희비가 엇갈리고 있다. 은마아파트의 경우 수억원의 분담금을 부담해야 하지만 잠실5단지의 경우 수억원의 환급금을 받는 상황 때문이다. 이를 두고 ‘대지지분’과 ‘용적률’의 중요성이 재확인됐다는 평가가 나온다.

대치동 은마아파트(왼쪽)과 잠실5단지 전경. (사진=뉴시스)

25일 정비업계에 따르면 은마아파트 재건축 조합은 ‘조합원 분양신청 안내문’을 통해 전용 84㎡를 보유한 조합원이 신축 84㎡를 선택할 경우 약 4억 3021만원을 추가로 내야 한다고 공지했다. 이는 지난해 9월 사전조사 당시 산정됐던 1억 8000만원보다 약 2억 5000만원이 많은 수준이다. 심지어 전용 84㎡ 보유자가 전용 143㎡를 고를 경우 분담액은 90억 2660만원에 달한다.

반면 잠실5단지의 경우 전혀 다른 상황이다. 잠실5단지의 ‘조합원 분양신청 안내문’에 따르면 전용 82㎡ 보유자가 전용 84㎡를 선택할 경우 8억 6054만원을 환급받게 된다. 전용 107㎡를 고르면 1억 8872만원을, 전용 126㎡를 선택할 경우 8억 6662만원을 추가 분담해야 한다.

두 단지는 강남권 재건축을 상징하는 대표적인 노후 대단지로 꼽힌다. 1979년 준공된 은마아파트와 1978년 준공된 잠실5단지는 각각 4424가구, 3930가구 규모로 단지 규모도 비슷하다. 두 단지는 1990년대 후반부터 재건축을 추진했으나 사업성 문제, 주민 간 갈등 등 여러 문제로 인해 20년 넘게 사업이 지연된 바 있다. 이후 재건축 규제 완화 등으로 사업에 속도가 붙었고 지난 7월 사업시행인가를 비슷한 시기에 받았다.

다만 이 같이 분담금 차이가 나는 이유로는 우선 ‘대지지분’과 ‘용적률’이 꼽힌다. 은아마파트 전용 84㎡의 대지지분은 약 53.9㎡인 반면 잠실5단지 전용 82㎡의 대지지분은 약 80㎡로 1.5배에 달한다. 은마아파트의 단위면적당 공시지가가 더 높지만 가구당 보유한 토지 전체의 공시지가를 따지면 잠실주공5단지가 약 37% 높다. 은마아파트의 제곱미터(㎡)당 공시지가는 2442만원으로 대지지분 전체 공시지가는 13억 1624만원이지만 잠실5단지(전용 82㎡)는 ㎡당 2010만원으로 16억 800만원이다.

은마아파트의 용적률은 204%에서 331%로, 잠실5단지의 용적률은 138%에서 322%로 늘어나게 된다. 기존 용적률이 낮은 잠실5단지의 일반분양 물량 자체가 많을 수밖에 없는 구조다. 추정 일반분양은 은마아파트의 경우 340가구로 일반분양 수입은 1조 2700억원 수준인데 잠실5단지는 1534가구로 일반분양 수입은 4조 4700억원에 이른다.

게다가 공공주택 공급 부담에서도 차이가 나타난다. 은마아파트는 역세권 용적률 특례를 적용받아 용적률을 300%에서 약 332%로 높였지만, 추가 확보한 주택의 상당 부분을 공공임대와 공공분양으로 공급해야 한다. 실제 사업시행인가 기준 은마의 공공주택은 1104가구로 전체의 18.9%를 차지한다. 반면 잠실5단지는 제3종일반주거지역과 준주거지역이 혼재된 사업지로, 전체 6411가구 가운데 임대주택은 831가구(13.0%)다.

정비업계에서는 재건축 투자 시 토지 소유 구조의 중요성을 해당 두 단지를 통해 알 수 있다고 설명했다. 정비업계 관계자는 “용적률이 낮고 가구당 대지지분이 클수록 일반분양을 통해 사업비를 충당할 여력이 커지는 만큼 재건축 사업에서는 기존 아파트의 가격뿐 아니라 대지지분과 개발 가능 용적률을 함께 살펴봐야 한다”고 설명했다.